万科A（000002）2025年一季度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期万科A（000002）发布2025年一季度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

（一）第一季度房地产市场情况

    报告期内，全国商品房新房销售降幅收窄，核心城市二手房市场成交活跃。根据统计局数据，一季度全国商品房销售面积同比下降3.0%，降幅较2024年同期收窄16.4个百分点；克而瑞数据显示，一季度30个重点城市二手房成交面积同比增长21%。

    土地成交面积同比回升，成交溢价率有所提高。根据中国指数研究院的数据，一季度全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降0.3%和增长7.4%。住宅用地成交的平均溢价率为15.3%，较去年同期提高9.3个百分点。

    政策持续释放积极信号。报告期内，行业政策延续“止跌回稳”基调，3月国务院《政府工作报告》再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，部分城市持续加码楼市支持政策，推动市场信心逐步修复。

    （二）报告期内本集团业务进展

    报告期内，本集团在各方及大股东强有力的支持下，积极实施“一揽子”方案，推进改革化险与融合发展。在经营端，本集团一季度按期保质完成1.04万套房的交付；实现销售金额349.2亿元，回款率超过100%；实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目；实现盘活回款24笔，合计40.9亿；投资设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，用于购买厦门泊寓院儿

    海湾社区项目，并由泊寓继续提供资产运营服务。在融资端，本集团继续获得各类金融机构支持，一季度合并报表范围内新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点；深铁集团也积极为公司提供流动性支持，例如前期披露的深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。一季度本集团顺利完成98.9亿元公开债务的偿还。

    在全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定的同时，公司持续提升多元场景的开发经营服务能力，建设适应人民群众期待的“好房子”、“好服务”、“好社区”。上海“理想之地”作为未来城市的首发项目，已成功申报成为全国新建低碳社区（近零碳排放社区），预计交付后运行碳排放较国家和地方标准可下降43.2%，未来城市高度混合的开发理念、独特的街区生活运营模式以及市集、运动中心等创新产品赢得市场认可，公司正积极推动相关产品模块在广州理想花地、上海中兴傲舍、武汉云泊江岸等项目中应用。万物云在行业内率先推出弹性定价体系服务模式，业主可根据建筑特点和需求定制化选择服务内容和频次。泊寓于12城试点推出“六大客户服务承诺”，涵盖真房源、费用透明、24小时在线、全国换房无忧等核心保障，相关试点获得客户广泛好评。

    公司积极推动科技创新，支持业务高质量发展。截至一季度末，万科AI图纸大模型应用类产品已合计应用于455个万科项目和685个外部项目，并与深圳市住建局开展合作。公司全自研的BIM软件“斗拱”已完成基础建模平台研发，在3家设计院4个住宅开发项目上应用，可通过内置产品库、AI辅助设计有效提升设计效率，并通过数模联动功能提升项目可研分析和产品定位决策的效率。公司打造的资源数字沙盘可实现即售资产管理精细化、可视化，目前已累计上线项目170个，可售面积覆盖率达55.7%。公司还采用360数字安全帽和无人机巡航，自动生成三维数字工地模型，提升工地质量数字化监管和复盘能力，已累计上线207个项目，占在建项目数量的63.3%。

    1、主要财务指标情况

    报告期内，本集团实现营业收入379.9亿元，同比下降38.3%。其中，房地产开发业务贡献营业收入228.0亿元，同比下降51.1%；经营服务业务贡献营业收入122.7亿元，同比增长12.1%。受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素的影响，归属于上市公司股东的净亏损为62.5亿元。

    一季度，本集团整体毛利率为6.1%，同比下降4.7个百分点。

    截至报告期末，本集团持有的货币资金为755.0亿元；有息负债合计3658.7亿元；资产负债率为73.5%。

    2、主要业务情况

    （1）房地产开发

    报告期内，本集团实现合同销售面积254.0万平方米，合同销售金额349.2亿元，同比分别下降35.1%和39.8%；实现结算面积203.1万平方米，结算金额228.0亿元，同比分别下降36.2%和51.1%。截至一季度末，本集团合并报表范围内有1565.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额2188.5亿元。

    一季度，本集团实现新开工及复工计容面积212.7万平方米，完成全年计划的31.8%；实现竣工计容面积215.5万平方米，完成全年计划的15.2%。

    全力保障项目高品质交付。报告期内，本集团合计完成44个项目、46个批次、1.04万套房的交付，其中41%的项目可实现交付即办证，并持续通过落实工地开放、开展线上签约、加强交付质量评估、升级社区场景、组织社群活动等方式保障交付品质，提升客户收房体验。一季度71个项目开展“看见家”工地开放活动230场；通过视频实景验房、线上签署资料等“零距离”、“云交付”方式完成客户收房手续，实现线上签约交付率96%。

    持续强化产品竞争力。报告期内，上海四季隐秀项目作为隐秀系的迭代产品，以高品质的产品呈现赢得客户认可，项目加推取证去化率84%；杭州云耀之城项目为客户打造公园式的生活场景和特色复合社区，项目加推取证去化率100%。

    新推盘项目取得良好销售表现。一季度本集团首开项目均兑现投资承诺，其中广州理想花地傲璟项目为一季度广州市中心四区新开盘项目销售套数、金额冠军；天津东庐项目通过不同的“场景盒子”重构生活方式，项目开盘实现热销，首开取证去化率87%。

    截至一季度末，本集团在建项目总建筑面积约3483.6万平方米，权益建筑面积约2254.7万平方米；规划中项目总建筑面积约3070.5万平方米，权益建筑面积约1983.0万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约356.8万平方米。

    （2）物业服务

    依托服务品质和品牌优势拓展优质项目。在社区空间居住方面，万科物业持续升级在管小区智慧通行效率，继美团后携手顺丰同城解决骑手配送最后100米的问题，优化业主服务体验。在乐居财经发布的“2025年中国物业服务满意度百强企业”榜单中，万科物业位列第一，服务品质获业主认可。报告期内，万科物业新增存量项目年化饱和收入同比增长超50%；向市场输出弹性定价体系服务模式，期内签约9个项目，新增年化饱和收入0.4亿元。

    依托专业能力，服务更多客户。报告期内，物业及设施管理服务新增合约饱和收入7.8亿元，同比增长24.9%。其中，新并购的丹田物业持续拓展优质校园及医院项目，新签项目17个，新增合约饱和收入0.6亿元。在商企服务方面，万物梁行获华住集团委任，为其全球总部提供物业及综合设施管理服务，并接连为武汉平安金融中心、郑州平安金融中心和重庆来福士三大城市地标提供专业服务，持续夯实高端商业写字楼项目服务能力。

    全面拥抱AI，科技赋能业务。一季度万物云在自主构建的智能体平台“GC平台”上应用大模型技术，推动各组织沉淀业务知识，构建业务数据库并搭建覆盖多个业务场景的"智能工作伙伴"，助力提升职能部门运营效率与决策质量，并为客户提供个性化、智能化的服务体验，累计完成交互量超百万次。

    鉴于万物云在香港联合交易所有限公司上市，详细财务数据请见其后续披露的定期报告。

    （3）租赁住宅

    一季度租赁住宅业务（含非并表项目，即泊寓业务）实现营业收入8.84亿元，同比增长6%。

    规模持续扩大，保持领先地位。一季度，泊寓新拓展房源5213间，新开业4001间。截至报告期末，泊寓共运营管理26.6万间长租公寓，开业19.4万间；所管理的租赁住宅中，有12.5万间纳入保障性租赁住房。

    持续深化精细化运营管理。一季度出租率93.9%，相比上年同期保持平稳；续租率58.5%，同比提升2.7个百分点。截至报告期末，在租合同租期提升至315天，较去年同期延长26天，客户粘性进一步提升。

    与各类合作方开展深度合作。泊寓在济南、长春、天津、合肥、武汉等多个城市与国资平台开展深度合作，为新市民提供高品质租住空间。一季度，泊寓联合各地国资平台启动8个项目，总房源5600余套。其中在天津与天津滨海新区建设投资集团有限公司打造的天津建投泊寓悦巢项目首批960套房源面世；在长春与长春超达人才安居置业有限公司成立“翔寓”品牌公寓，一季度首批700余套房源投入使用，市场反馈积极。在为不同类型资方提供运营服务的同时，泊寓也在向前端延伸为资方输出公寓产品标准及建造服务，截至报告期末，泊寓为22个项目提供产品相关咨询服务,待开业房间数2.4万间。

    （4）商业开发与运营

    一季度商业开发与运营业务实现营业收入19.37亿元（含非并表收入，不含轻资产管理项目收入）。报告期内，本集团商业整体出租率为92.1%，相比上年同期保持平稳。

    客流和销售额保持增长。一季度万科商业整体客流同比增长6.9%，销售额同比增长5.8%。岁末年初节点，印力联动全国7大地区公司、55个城市、150个项目，打造全国联动活动——第二届印力发发季“好运新生”，活动期间，累计销售额110.13亿元，同比提升7.4%；客流1.49亿人次，同比提升10.9%。

    持续提升商业品牌影响力。截至报告期末，本集团商业合作品牌数量突破12600家，同比增长4.1%；商业会员数量达4612万，同比增长23.7%。

    深化与战略品牌的创新发展模式。在零售行业深度变革的背景下，本集团商业业务以“战略品牌生态共建”为核心，推动商业资产价值与品牌创新力的深度融合。报告期内，北京海淀印象城成功引进盒马鲜生，打造“科技零售+品质生活”示范样本，苏州常熟印象城、上海唐城印象天地引入盒马邻里创新店型，构建15分钟智慧生活圈；武汉万科未来中心与永辉超市达成战略级调改合作，首发湖北省区“胖永辉”精品店型；杭州西溪印象城落地瑞幸咖啡“大师店+标准店”双店模式。

    中金印力消费REIT表现良好。报告期内，底层资产杭州西溪印象城通过业态调整和组织大型推广活动，继续保持对客户的高吸引力。截至报告期末时点出租率98.1%、租金收缴率99.8%。在基金层面，按报告期末市值计算，年化现金流分派率为4.36%;按发行规模计算，年化现金流分派率5.36%。

    （5）物流仓储

    一季度本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入10.0亿元，同比增长3.3%。其中高标库营业收入5.0亿元，同比下降6.6%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）5.0亿元，同比增长15.6%。

    开业规模行业领先，出租率保持在较高水平。截至一季度末，物流仓储业务累计开业项目153个，可租赁建筑面积1062.6万平方米。其中高标库可租赁建筑面积854.4万平方米，稳定期出租率87%，同比提升3个百分点；冷链可租赁建筑面积208.2万平方米，稳定期使用率75%，同比下降1个百分点。

    持续加强各类合作，着力强化融合发展。报告期内，万纬物流与深国际第二个合作项目深国际万纬南京江宁冷链园区开业，双方将在仓储资源共享、供应链金融、数字化平台建设等领域展开深度合作，进一步完善供应链服务体系。公司物流业务和深铁集团成立协同项目组，将深铁优质资源与万纬运营服务能力进行优势互补，探索城市物流配送新模式，目前已初步完成多家客户测试和流程梳理。

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