2026年中期REITs投资策略：分化中寻机，REITs市场从规模扩张迈向价值深耕

（以下内容从开源证券《2026年中期REITs投资策略：分化中寻机，REITs市场从规模扩张迈向价值深耕》研报附件原文摘录）
核心观点
1.2025年三季度以来REITs表现走弱，各板块分化加剧
2025上半年REITs板块表现大幅优于股，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现较高的超额收益。2025年6月30日至2026年5月15日，中证REITs全收益下跌10.5%；沪深300指数上涨23.5%；中证综合债指数上涨1.1%，2025年三季度以来，REITs表现明显弱于债券，主要由于（1）无风险利率上行压制REITs估值，（2）市场风险偏好转移，资金从REITs流向股市，（3）部分板块业绩承压。当利率上行、股市强势、基本面承压、止盈盘涌出四重因素同时叠加时，REITs承受了远超债券的调整压力。
2.商业不动产REITs试点“破冰”，多元化趋势明显
2025年以来，REITs政策端核心是构建“资产端扩容+资金端开源”的新格局。最大的亮点是正式开启商业不动产REITs试点，标志着市场从基础设施领域向全业态的跨越，同时配套资金引入、审核优化等多项制度落地。2026Q1，商业不动产REITs有17单项目申报，拟发行规模超600亿元，极大地丰富了资产类型。截至2026Q1，公募REITs市场累计共发行80只公募REITs基金，总规模累计达2079亿元，总规模相较2025Q1增长20.2%。
3.REITs运行态势及发展趋势展望
2025年以来，REITs板块分化态势明显。消费类REITs以超30%的平均涨幅领跑，仓储物流REIT收益水平相对较高，产业园、保障房总体平稳。环保、高速公路、能源REITs受基本面和市场关注度影响，整体趋势向下。进入2026年，市场延续震荡筑底态势，板块轮动从全线上涨转向结构性分化，定价逻辑从流动性驱动回归基本面。2025年12月证监会推出商业不动产REITs试点，涵盖商业综合体、写字楼、酒店等全门类资产，供给压力预期成为压制二级市场的重要因素。2026年REITs投资拥有低利率环境+资产荒+政策红利加持，我们判断全年震荡筑底、结构性行情为主。
4.投资建议
我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，当前时间节点重点板块需围绕“稳增长”与“新业态”两条主线，持续关注扩容+分化逻辑，注意板块周期及利率敏感资产创造的波段机会。受益资产（1）核心配置：高股息保障房、消费REITs。（2）波段机会：利率敏感型资产（高速、产业园）在利率下行期或更具弹性。
5.风险提示
（1）利率上行风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）商业不动产REITs供给冲击；（4）项目长期分派率不及预期。