政策周报第16期：地产政策“工具箱”，还有哪些空间？

（以下内容从国金证券《政策周报第16期：地产政策“工具箱”，还有哪些空间？》研报附件原文摘录）
5月17日，稳地产政策全面加码，购房门槛、购房成本等已至历史最低，后续政策还有哪些空间？系统梳理，供参考。
一、相较过往，本轮地产低迷时期更长，“三大堵点”拖累修复节奏
2024年初，地产新开工、竣工面积延续低迷，地产投资负增长持续时长达22个月。2024年前4月，房屋新开工面积延续低迷、累计同比下降24.6%，竣工累计同比下降20.4%，房地产投资维持负增长达22个月，累计同比下降9.8%；分项上看，设备购置和安装工程投资继续下探，3月累计同比分别为-16.3%、-16.6%。
过去两轮稳地产时期，购房政策优化、棚户区改造等落地效果较好。2008年10月起稳地产政策持续落地，2009年一季度地产销售已显著回暖，累计同比转正至8.2%。2015年稳地产以“去库存”为主，“认贷不认房”等政策自2014年9月起陆续出台；同时，2015年6月棚户区改造加速推进，促使当年地产销售、投资企稳回升。与2008年、2015年不同，本轮稳地产，地产销售、住宅库存、房企融资等方面均存在“堵点”，或对稳地产政策落地生效形成掣肘。2023年，我国居民部门杠杆率已处较高水平、达64%，同时居民可支配收入增速放缓、就业信心待修复等或掣肘居民购房意愿。住宅库存高企，叠加房企融资存在“堵点”，使得本轮地产投资下滑持续时间超过去两轮。
二、4月政治局会议后，全国稳地产政策加码，疏通库存“堵点”信号已现
4月政治局会议后，“消化存量”、“优化增量”成为地产新模式的“新探索”。4月政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。同时，4月多地试点住房“以旧换新”，助力地产“去库存”。例如，郑州2024年计划完成二手住房“以旧换新”1万套。
疏通地产高库存“堵点”思路进一步明确，存量商品房、土地均可盘活。国地方政府“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房；存量土地，亦可通过政府收回收购等方式妥善处置盘活。央行再设立3000亿元保障性住房再贷款，60%的本金支持比例下预计将带动银行贷款5000亿元，政策信号意义明显。需求端政策“三箭齐发”，全国居民购房首付比下限、公积金和商业贷款利率均已降至历史最低，或可激活部分居民购房需求。当前，首套房和二套房首付比例下限降低5%，降至15%、25%；公积金贷款利率下调0.25%，5年以下（含5年）和5年以上首套房公积金贷款利率下限降至2.35%、2.85%；取消首套和二套住房商业性贷款利率下限。
三、后续稳地产政策重点跟踪财税端，税费减免、财政贴息等可能成为储备政策
以2008年、2015年两轮稳地产时期为鉴，居民购房政策支持中，首付比、房贷利率已降至历史最低，后续稳地产政策重点跟踪财税端。购房税费减免方面，本轮稳地产针对住房换购者推出满足一定条件予以个人所得税退税优惠，而对于购房税费优惠、个税住房贷款专项抵扣等政策尚未有较大调整，可能成为后续稳地产储备政策。地产“去库存”方面，地方国企助力地产“去库存”若要见效，“准财政”和央行再贷款等支持力度或仍需加大。若要将全国广义库销比降至18个月，在不考虑销售大幅回升的情况下，广义住宅库存需减少近6亿平方米，按照2024年一季度全国新房出售均价估算，所需资金或超5万亿元，PSL等“准财政”、央行再贷款等支持力度或仍需加大。出于防止新增隐债，地方政府组织地方国有企业收储项目或需中央财政贴息或折价收购才可维持保障房项目自平衡。截至2024年3月，我国一线城市和部分强二线城市租金回报率均处于3.5%以下。要实现防止新增隐债、项目自平衡，或需中央财政对收储项目贷款贴息，或各地因地制宜根据租金不同收益率水平折价收购当地住宅库存。
风险提示:
经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。