房地产行业点评报告：消化存量优化增量，房地产发展新模式进程加快

（以下内容从开源证券《房地产行业点评报告：消化存量优化增量，房地产发展新模式进程加快》研报附件原文摘录）
事件：中共中央政治局会议强调要持续防范化解重点领域风险
据新华社报道，中共中央政治局4月30日召开会议，会议强调要继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
因城施策持续推进，保交楼工作仍是重点
住建部在两会期间提出已充分赋予城市调控的自主权，本次政治局会议再次明确继续坚持因城施策，我们认为后续各城市购房政策仍有放松空间。2024年以来，一线城市政策调整仍较谨慎，广州放开120平以上住宅限购及第三套购房贷款，深圳2月下调非本市户籍限购条件，同时不再限定购房者落户年限及缴纳社保个税的限制；二线城市中，成都、苏州、南京限购全面解除，杭州放开二手房限购；往后看，核心一二线城市在限购、限贷、限售等方面依然具备放松空间。保交楼方面，截至3月末，房地产融资协调机制审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元，融资协调机制为保交楼继续助力。
消化存量房产优化增量住房，明确房地产发展新模式
根据易居数据，2月份百城库存平均去化周期达到25个月，为2010年有数据监测以来的最高值；截至3月底，已有12个城市二手房挂牌量超过10万套，6城挂牌量突破15万套。根据统计局数据，一季度商品房销售面积和金额分别同比下降19.4%和27.6%，在高库存压力下，销售却仍在筑底，本次政治局会议提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”是新提法。2023年1月，央行设立1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，用于在试点城市收购存量住房，扩大保障性租赁住房和长租房供给。目前，福州、济南、天津、青岛已经获批贷款40.86亿元。当中，重庆和青岛明确将收购的4207套和2319套房源用于新市民、青年人等群体保障性租赁住房。同时2024年以来，各地陆续发布存量住房“以旧换新”政策，由政府和国企参与，加快存量房去化速度，促进市场活跃度。从优化增量住房来看，多个城市放开70/90限制，政府对新房在精装修、能耗等方面的要求也不断增加，预计未来行业逐步迈向“轻规模，重品质”的发展方向。
投资建议
本次政治局会议对于地产的表述一方面继续强调了因城施策和供求关系新变化，后续核心城市购房政策有望进一步松动；另一方面提出消化存量房产优化增量住房，通过存量房收购转为保障房、“以旧换新”等形式实现库存去化，促进销售市场回暖。在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。
风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。