政策月报第2期：稳地产，政策的金九银十

（以下内容从国金证券《政策月报第2期：稳地产，政策的金九银十》研报附件原文摘录）
7月份政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，央、地各类地产优化政策频出。本文详细梳理近期稳地产政策脉络及效果，可供参考。
一、为适应房地产供需关系的重大改变，各地因地制宜加快优化地产政策
2023年年初以来，地产行业持续低迷，在地产销售、房企拿地、土地财政等方面均有体现；为了适应地产供需关系发生的重大改变，7月份政治局会议及之后的国常会均提出适时调整优化房地产政策等；8月，央行、财政部、住建部等多部门相继推动“认房不认贷”、住房信贷优化、降低存量房贷利率、住房换购税收优惠等政策落地。
9月地方地产优化政策密集出台，涉及取消限购、优化限购限贷、优化限价等多方面。9月，一线城市继“认房不认贷”后，推出公积金政策优化、非核心区域限购放松等政策；其中，上海调整购买存量住房最长贷款年限；广州市放开部分地区限购；深圳市提高住房公积金租房提取额度等。
二、三线城市地产政策优化调整更为频繁，涉及优化住房信贷，降低购房门槛、降低二手房交易成本等方面。首套房政策方面，9月各地政策调整聚焦住房信贷优化、调整限购政策、提供购房补贴等方面；同时，多地也针对二套房购买作出调整，涉及降低二套房首付比例、优化二套房认定标准等方面。
二、政策优化对居民购房信心预期等有所提振，但对销售等影响尚未显现
金九银十，地产政策频出对居民购房信心带来一定提振。中指调查数据显示，稳地产政策持续加码下，9月居民购房信心有所改善；一线及核心二线城市9月购房信心指数较8月分别增长3个、1个百分点；购房信心改善主要体现于看房意愿提升，中指调查数据显示，2023年国庆期间有看房计划占比达44%、较2022年同期提升4个百分点。从销售数据来看，当前地产政策优化的影响主要体现为，供给端的二手房挂牌量增长，需求端的高能级城市地产需求边际改善。9月二手房挂牌量指数提升超一个百分点，而价格指数延续下滑，或指向整体需求回暖仍需时间。新房销售来看，一线城市新房销售改善较为明显，但广州、深圳供求比延续提升或指向缓解住宅供给压力仍需时间。销售端未见明显回暖下，地产政策优化对房企拿地的影响亦有待观察。9月，100大中城市土地市场未见改善，土地流拍率仍处高位、约16%，高于2021年12%的平均水平，成交土地溢价率与8月基本持平近4%、较2021年的13.6%下滑约10个百分点。
三、城中村改造等落地或对地产投资形成补充，规模及资金来源等仍需观测
除了地产政策优化，4月政治局会议以来，政策亦推动城中村改造等项目持续推进落地，或对地产投资形成一定补充。4月政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”后，7月政治局会议进一步强调“积极推动城中村改造”；7月以来，住建部、央行等多部委表示从建设主体、金融、土地要素多方面推动城中村改造加快落地。城中村改造、旧改和棚改均属于城市更新的范畴，但三者的实施范围、改造模式和资金来源等方面存在较大差异。实施范围方面，当前城中村改造聚焦于超大特大城市；改造模式方面，城中村改造在防止“大拆大建”前提下，可分为符合条件的实施拆除新建，经常性整治提升，以及介于两者之间的实施拆整结合三类改造模式。中性情景下，城中村改造项目年度投资在5000亿元左右，低于2015-2019年棚改项目年均1.5万亿元的投资规模。据七普及2021年发布的城中村改造项目防止大拆大建规定，中性情景下城中村改造项目年度投资额在4000-6000亿元；且相比棚改项目有专项债及国开行资金支持，城中村改造项目鼓励多渠道筹措资金，资金来源亦需重点跟踪。
风险提示：政策落地或不及预，数据统计存在误差或遗漏。