见微知著系列之六十：一线城市“松绑”，影响几何？

（以下内容从国金证券《见微知著系列之六十：一线城市“松绑”，影响几何？》研报附件原文摘录）
近期，地产政策“组合拳”陆续出台，一线城市先后跟进“认房不认贷”、支持房地产市场平稳运行。地产大周期下行背景下，本轮一线“松绑”与过往有何不同？溢出效应有多大？本文梳理，可供参考。
一、热点思考：一线城市“松绑”，影响几何？
一问：一线“松绑”，历史上影响多大？量的示范效应较强、但对价的影响有限回顾历史，2014年房地产市场也曾经历寒冬，销售和新开工大幅下滑。受前期需求调控、供给扩张影响，2014年楼市遭遇寒冬、量价齐跌。一线城市销售面积由40%以上的高增增速跌落至-20%以下、二三线城市销售面积也纷纷转负；销售不畅进一步影响新开工表现，一、二、三线城市新开工面积同比一度跌至-20%以下。2015年4月起，一线城市集中“松绑”、随即带动高线城市销售回暖，但低线城市反转主要靠棚改货币化。政策密集出台后，一线销售累计同比由3月的-12%快速回升至5月的6%，二、三线销售增速也纷纷转正。需求释放带动一线房价攀升，但二、三线房价未见起色。伴随2016年棚改货币化开启，二、三线楼市才出现量价齐升、迎来一波强修复。
二问：一线“松绑”，本轮有何不同？本轮“松绑”更多是定向宽松、发力改善型需求本轮一线城市“松绑”有别于过去的总量型地产政策，更多刺激的是改善型需求。近期，一线城市陆续跟进“认房不认贷”政策，主要满足改善型住房需求、针对的是35-44岁购房群体。2022年上海和北京二手房客户的平均购房年龄分别为38.8和39.4岁、分别较2019年增加1.6和1.7岁，改善型需求基本盘或更大。收入预期不稳、居民杠杆高企背景下，地产有望阶段性企稳、但持续性有待跟踪。相较2014年，当前居民收入增速放缓、信心不足，以住房贷款余额/可支配收入衡量的杠杆水平也大幅提升，一线地产销售回暖的空间或不及以往。与此同时，房价收入比压制下、房价预期能否复制2015-2018年的逆转也需进一步观察。
三问：本轮一线“松绑”溢出效应如何？三线及以下城市或延续疲软、二线有望改善人口结构和婚育观念明显转变，一线城市“松绑”的示范效应或不如以往。相较2014年，当下人口首现负增长、刚需人口占比和粗结婚率均大幅下滑4个百分点，房地产市场的增量需求已大不如前。与此同时，当下城中村改造取代了棚改货币化，且实施范围集中于超大特大城市而非低线城市，实施周期较以往更长、见效也更慢。人口流入叠加改善型需求共振，二线地产销售回升力度或更大。与一线城市人口净流出形成对比，2022年长沙、杭州、青岛、南京等强二线城市常住人口规模继续扩张；二胎开放政策刺激下、二线城市的改善型需求也有所增加，有望与刚需形成共振。与此同时，近年来二线城市房价收入比并未出现大幅上行，或更有利于短期需求释放。
二、高频跟踪：上游生产部分改善，中游开工有所回落，下游地产销售延续低迷
【上游】上游生产部分改善。本周全国高炉开工率延续增加、较上周上涨0.3个百分点；水泥出货率有所回升、较上周增加3.0个百分点；玻璃产量较上周小幅回落0.6个百分点；沥青开工率有所回升、较上周增加0.9个百分点。
【中游】中游开工显现回落。国内PTA开工率较前周回落1.8个百分点，国内纯碱开工率下滑显著、较上周减少2.8个百分点；涤纶长丝开工率较前周微跌0.1个百分点；汽车半钢胎开工率仍处提升态势、较上周上涨0.1个百分点。
【下游】全国新房销售进一步回落，二手房销售延续低迷。本周全国30大中城市商品房成交较上周回落35.3%，其中，一、二、三线城市分别较上周减少30.0%、39.6%、26.3%。此外，全国二手房成交同样有所下滑、较上周下滑5.2%。
风险提示：数据统计存在误差或遗漏，政策、外部环境变动超预期。