房地产行业研究：七月销售创新低，更多城市有望加速落实政策

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：七月销售创新低，更多城市有望加速落实政策》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产上涨，港股地产、物业板块有所下跌。本周（7.29-8.4）申万A股房地产板块涨跌幅为+3.2%，在各板块中位列第5；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.8%，在各板块中位列第23。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.1%，沪深300指数涨跌幅为+0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0%和-1.8%。
本周上海二批次土拍收官，土地市场成交规模环比上升，同比仍持续为负。本周（7.29-8.4）全国300城宅地成交建面763万㎡，单周环比+72%，单周同比-19%，平均溢价率6%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面20704万㎡，累计同比-27%；年初至今，华润置地、保利发展、建发房产、中海地产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五，其中绿城中国排名由上周的第10位大幅上升至本周的第5位。
本周新房销售环比由涨转跌，同比跌幅有所扩大。本周（7.29-8.4）35个城市商品房成交合计314万平米，周环比-11%，周同比-32%。其中：一线城市周环比-32%，周同比-30%；二线城市周环比-2%，周同比-30%；三四线城市周环比+16%，周同比-50%。
本周二手房成交同环比均下降，二手房热度持续承压。本周（7.29-8.4）15个城市二手房成交合计143万平米，周环比-7%，周同比-10%。其中：一线城市周环比-15%，周同比-25%；二线城市周环比-6%，周同比-3%；三四线城市周环比-3%，周同比-29%。
7月销售创下近五年同期新低，后续更多高能级城市的政策有望加速落地。从一二手房成交口径看，7月35城新房成交面积1396万方，环比-26.1%，同比-26.8%，绝对规模为近五年最低。15城二手房成交面积656万方，环比-14.0%，同比-8.8%，绝对规模同样为近五年最低。从房企销售口径来看，根据克而瑞，1-7月百强房企全口径销售金额3810亿元，累计同比-5.9%，跌幅较1-6月扩大5.5个百分点。7月单月百强房企全口径销售金额3810亿元，环比-36.6%，环比由涨转跌；同比-37.2%，同比跌幅较6月扩大9.5个百分点。在7月销售处于加速下滑的背景下，南京、郑州等高能级城市已于上周出台一系列支持性政策措施，我们预计后续更多高能级城市将加入这一队伍，政策有望加速落地。
上海土拍获利空间较大，绿城独获3宗受益最大。上海于2023年7.11-7.13日，8.1-8.2分别进行第二批次第一轮、第二轮的集中供地，至此上海二批次土拍收官。二批次土拍共推出涉宅用地24宗，最终24宗全部成交（6宗底价、3宗溢价、15宗触顶），成交建面263万方，成交金额644亿元，平均溢价率7.94%。第二批次24宗地块的房地价差达到28092元/㎡，平均地价房价比为46.5%，为房企预留了较为可观的盈利空间，其中绿城在第二轮中摇号连获3宗地块，总权益拿地金额139亿元，位列上海拿地市占率第一，成为二批次土拍最大赢家。
投资建议
7月一二手房、百强房企的销售数据创近5年新低，此前住建部指出的“认房又认贷”等各类限制性政策有望打开，需求端和金融端支持政策有望陆续在各高能级城市落地。同时上海土拍为房企预留了较为可观的利润空间，加仓上海的房企能够从中获益。目前一线及强二线城市拿地均有一定的利润空间，推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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