房地产行业研究：政策方向已明确，高能级城市政策放松可期

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：政策方向已明确，高能级城市政策放松可期》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块涨幅靠前。本周（7.22-7.28）申万A股房地产板块涨跌幅为+9.8%，在各板块中位列第2；WIND港股房地产板块涨跌幅为+7.4%，在各板块中位列第3。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+9.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+6.1%，沪深300指数涨跌幅为+4.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+3%和+4.7%。
本周土地市场成交热度较低，同比已连续3周下降，环比已连续4周下降。本周（7.22-7.28）全国300城宅地成交建面365万㎡，单周环比-26%，单周同比-62%，平均溢价率6%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面19808万㎡，累计同比-28%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售有所反弹，环比上升，同比跌幅收窄。本周（7.22-7.28）35个城市商品房成交合计346万平米，周环比+18%，周同比-21%。其中：一线城市周环比+41%，周同比+17%；二线城市周环比+9%，周同比-26%；三四线城市周环比+23%，周同比-66%。
本周二手房成交同环比均下降，二手房热度持续承压。本周（7.22-7.28）15个城市二手房成交合计155万平米，周环比-0.1%，周同比-11%。其中：一线城市周环比+6%，周同比-17%；二线城市周环比-2%，周同比-9%；三四线城市周环比+19%，周同比-29%。
销售持续承压，优化“认房又认贷”正当时。①背景：7月27日新华社消息，住建部部长倪虹表示，要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。②定义：认房是指银行会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有的住房套数来确定发放按揭贷款的比例；认贷是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内的购房公积金贷款及商业贷款记录来确定发放贷款的比例。③变迁：当房地产过热时，会出台认房又认贷政策进行降温；当市场低迷时，认房又认贷会有所放松。今年以来销售在3月冲高后持续承压，部分指标弱于去年同期，优化首二套房认定标准以释放需求恰逢其时。
认房又认贷政策对商品住宅成交面积的影响效果较为显著。在2010年启动“认房又认贷”后，北京上海的商品住宅成交面积均由涨转跌，当年上海同比下降42%，2011年继续下降11%；北京同比下降36%，2011年继续下降14%。2014年930新政后，当年上海同比下降12%，由涨转跌；北京同比下降16%，跌幅扩大。2016年末2017年初一线城市再次启用认房又认贷后，2017年上海同比下降34%，2015-2016的升势被打断；北京同比下降38%，跌幅再次扩大。目前仅少数核心城市仍执行认房又认贷，若后续政策有所优化，该部分城市或表现出一定的弹性。
投资建议
目前弱二线及三四线城市在政策端已应放尽放，本次住建部提出的降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施主要针对一线和强二线等高能级城市。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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