房地产行业研究：青岛落地政策组合拳，百强销售环比下滑

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：青岛落地政策组合拳，百强销售环比下滑》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均有所上涨。本周（5.27-6.2）申万A股房地产板块涨跌幅为+2.6%，在各板块中位列第5；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.3%，在各板块中位列第9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.5%，沪深300指数涨跌幅为+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.5%和+2.8%。
本周北京、天津、青岛、苏州、宁波等地举行土拍，土地成交规模上升，溢价率维持较高水平。本周（5.27-6.2）全国300城宅地成交建面844万㎡，单周环比+60%，单周同比-24%，平均溢价率7%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面13837万㎡，累计同比-20%；年初至今，华润置地、建发房产、招商蛇口、保利发展、万科的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比上升，成都、上海市场热度较高。本周（5.27-6.2）35个城市商品房成交合计484万平米，周环比+13%，周同比+0%。其中：一线城市周环比+9%，周同比+37%；二线城市周环比+13%，周同比-1%；三四线城市周环比+32%，周同比-40%。
本周二手房成交环比下降，同比上升，一二线城市韧性更强。本周（5.27-6.2）15个城市二手房成交合计195万平米，周环比-9%，周同比+34%。其中：一线城市周环比-8%，周同比+41%；二线城市周环比-8%，周同比+34%；三四线城市周环比-32%，周同比+2%。
青岛连出7条需求端支持政策。6月1日，青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调整青岛非限购区域购房首付比例，同时优化限售条件，支持刚需、改善性需求。本次青岛楼市新政涉及①限售调整变动：新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年，取证满2年；二手房出售条件由取证满2年变更为取证满1年。②首付比例调整：限购区域（市南、老市北）首付比例不变，首套最低30％、二套最低40％；非限购区域首付比例首套最低调整为20％、二套最低调整为30％。5月各地出台政策的频次降低，而在4、5月销售连续环比承压的背景下，预计后续高能级城市的需求端政策将持续落地。
5月百强销售同比增长，环比承压，央国企及头部房企韧性更强。根据克而瑞数据，2023年1-5月百强房企全口径销售金额28548亿元，累计同比+9%，累计同比增速较1-4月下降1个百分点。5月单月全口径销售金额5402亿元，环比-14%，环比跌幅扩大，同比+6%，同比增速放缓。从房企角度来看，1-5月累计销售金额同比增速最高的三家房企仍是保利置业、国贸地产、越秀地产，累计同比增速分别为+202%、+161%、+101%。从5月单月销售来看，TOP30房企中多数能实现同比上升，但环比普遍承压，仅越秀地产、绿地控股、卓越集团、电建地产同环比均上涨。
投资建议
青岛放松限售降首付比例，预计后续高能级城市的需求端政策将持续落地，支撑市场销售弱复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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