房地产行业研究：4月百强销售环比回落，五一销售一线强于三四线

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：4月百强销售环比回落，五一销售一线强于三四线》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产均有上涨，物业板块均有所下跌。本周（4.29-5.5）申万A股房地产板块涨跌幅为+2.8%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.4%，沪深300指数涨跌幅为-0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.4%和-0.7%。
本周土地成交规模下降，溢价率较高。本周（4.29-5.5）全国300城宅地成交建面311万㎡，单周环比-56%，单周同比-52%，平均溢价率10%。本周武汉一批次土拍收官，本次推出的3宗宅地中1宗溢价成交，2宗底价成交。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面10927万㎡，累计同比-22%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、万科、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比均下降，一二线销售表现优于三四线。本周（4.29-5.5）35个城市商品房成交合计219万平米，周环比-54%，周同比-3%。其中：一线城市周环比-60%，周同比+112%；二线城市周环比-51%，周同比-10%；三四线城市周环比-60%，周同比-50%。
本周二手房成交同比上升，环比下降，二手房成交较一手房韧性更强。本周（4.29-5.5）15个城市二手房成交合计82万平米，周环比-68%，周同比+34%。其中：一线城市周环比-70%，周同比-17%；二线城市周环比-70%，周同比+46%；三四线城市周环比-27%，周同比+212%。
五一假期新房成交面积同比增长25%，主因去年基数低。今年五一假期（4月29日-5月3日）作为2023年首个五天长假，房地产销售整体表现较为平淡。根据中指研究院统计，今年五一假期期间40个城市合计成交面积同比增长约25%，主要原因是去年基数较低，2022假期日均成交面积相较2019年五一假期下降22%，总体销售热度尚未恢复至疫情前。从同比变动来看，一线城市（+42%）>三四线城市（+33%）>二线城市（+12%）。从较2019年五一假期变动来看，一线城市（+59%）>二线城市（-28%）>三四线城市（-42%）。当前一线销售和三四线销售仍持续分化。
4月百强销售环比回落同比增长，央国企销售表现更优。根据克而瑞数据，2023年1-4月百强房企全口径销售金额16635亿元，累计同比+9%，累计同比增速较1-3月提升7个百分点；4月单月全口径销售金额6421亿元，环比-14%，同比+30%。具体来看，1-4月累计销售金额同比增速最高的三家房企是保利置业、国贸地产、越秀地产，累计同比增速分别为+229%、+135%、+128%。从4月单月销售来看，部分房企同环比均上涨，如招商、滨江、中铁建、国贸地产；部分典型房企4月销售环比虽有所下滑，但同比大幅上升，如华润4月同比+119%，建发同比+213%，保利置业同比+178%，中交地产同比+101%，联发+136%。以上房企中除滨江集团为民企，其余均为央国企。
投资建议
宽松政策效果逐步显现，市场销售持续复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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