房地产行业周报：首套房贷利率再创新低，重点城市土拍热度高

（以下内容从国金证券《房地产行业周报：首套房贷利率再创新低，重点城市土拍热度高》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（4.15-4.21）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.1%，在各板块中位列第22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-7.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深300指数涨跌幅为-1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5%和-5.7%。
本周土拍整体热度延续升温态势，城市间、地块间分化。本周（4.15-4.21）全国300城宅地成交建面496万㎡，单周环比+73%，单周同比-51%，平均溢价率9%。本周上海成交19宗地块，其中15宗进入一次性报价，4宗底价成交；广州一批次收官，其中4宗地块触顶摇号，3宗底价成交，1宗终止出让；无锡6宗地块全部底价成交。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面9851万㎡，累计同比-19%；年初至今，华润置地、长隆集团、保利发展、建发房产、越秀地产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比略降，同比上升，北京、上海、成都等城市强者恒强。本周（4.15-4.21）35个城市商品房成交合计415万平米，周环比-5%，周同比+10%。其中：一线城市周环比+7%，周同比+91%；二线城市周环比-8%，周同比+1%；三四线城市周环比-8%，周同比-38%。
本周二手房成交环比略降，同比上升，成都市场仍维持较高热度。本周（4.15-4.21）15个城市二手房成交合计236万平米，周环比-3%，周同比+56%。其中：一线城市周环比+9%，周同比+12%；二线城市周环比-5%，周同比+76%；三四线城市周环比-10%，周同比+12%。
4月贝壳百城首套房贷利率再创新低，二套房贷利率持平。根据贝壳研究院，4月百城首套房贷利率平均为4.01%，环比下降1bp，绝对水平再创2019年以来的新低。二套房贷利率平均为4.91%，继续维持2022年9月以来的水平。银行平均放款周期21天，与3月相同，仍维持高速放款水平。由于多数符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件的城市已下调房贷利率水平，4月百城首套房贷利率降速继续趋缓。从具体城市看，4月仅淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州等9个城市下降首套房贷利率。从城市能级看，4月二线城市首套房贷利率环比下降1bp至3.98%，三四线城市首套房贷利率环比下降2bp至3.99%，一线城市继续持平。
土地市场分化，上海等城市土拍热度高。本周上海、广州、无锡一批次土拍收官，从成交情况来看，上海的参拍企业数量创下近6年最高，19宗地块中15宗进入一次性报价阶段；广州成交的7宗地块中4宗触顶成交；无锡6宗地块全部底价成交。从溢价率情况来看，上海、广州的成交溢价率均较2022年低点有明显回升，广州的成交溢价率较之上海弹性更大（由于广州地价上限为15%，而上海为10%），无锡一年多来仍延续0溢价。从流拍率来看，除了广州主动撤牌一宗地块，上海、广州、无锡本次推出的所有地块均获成交，广州流拍率较去年大幅下降。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。
投资建议
宽松政策效果逐步显现，市场销售持续复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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