销售排名逆势提升，投资聚焦呈现韧性

（以下内容从平安证券《销售排名逆势提升，投资聚焦呈现韧性》研报附件原文摘录）
保利发展(600048)
事项：
公司公布2022年年报，全年实现营业收入2810.2亿元，同比下降1.4%，归母净利润183.5亿元，同比下降33%，与业绩快报基本一致；拟每10股派发现金红利4.5元（含税）。
平安观点：
多因素致业绩承压，计划竣工同比增长：2022年公司营业收入2810.2亿元，同比下降1.4%，归母净利润183.5亿元，同比下降33%。利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降4.8个百分点至22%；2）投资收益同比减少20.1亿元；3）计提资产减值损失11.6亿元。期内管理费用率同比下降0.2个百分点至1.7%，销售费用率（2.7%）、财务费用率（1.3%）处于行业较低水平。期末合同负债4120亿元；全年实际竣工3975万平米，同比下降5.2%，2023年计划竣工4450万平米，同比增长12%，奠定业绩释放基础。
销售排名上升，深耕效果显现：2022年公司销售面积2748万平米，同比下降17.6%，销售金额4573亿元，同比下降14.5%；销售降幅优于同行，规模排名升至行业第二。销售均价16642元/平米，同比上涨3.7%。公司始终聚焦核心城市，区域深耕效果持续显现，重点布局38城销售贡献86%，同比提升8个百分点，珠三角、长三角销售贡献56%，同比提升3个百分点；26个城市销售排名第一，51个城市排名前三，分别较上年增加8、9个。2023年计划新开工2000万平米，同比下降15.8%，降幅较2022年（-53.9%）明显收窄。
投资呈现韧性，实现高质量拓展：2022年公司新拓展项目91个，总地价1613亿元、总建面1054万平米；拿地销售金额比、拿地销售面积比35.3%、38.4%，拓展力度优于行业平均。公司坚持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金额占比98%；坚持以住宅为主的拓展策略，新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点。
现金流管理强化，财务状况稳健：2022年公司销售回笼金额4271亿元，回笼率93.4%，连续4年保持93%以上较高水平。期末综合融资成本3.92%，较上年末下降0.54个百分点；一年内到期债务占有息负债比重21%，债务期限结构合理。剔除预收款后的资产负债率68.4%、净负债率63.6%、现金短债比1.57，三条红线绿档达标。
投资建议：由于公司低利润项目结转影响超出预期，下调公司2023-2024年EPS预测至1.63元（原为2.48元）、1.70元（原为2.56元），新增2025年EPS预测为1.87元，当前股价对应PE为8.8倍、8.5倍、7.7倍。公司融资优势突出，销售投资呈现韧性，土储质量持续改善，短期业绩波动不改中长期格局优化下份额提升趋势，维持“推荐”评级。
风险提示：1）若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率及投资收益持续下行、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）疫情反复风险。