业绩简评2023年 3月 8日，公司发布 2022年业绩：2022年实现收入 24.86亿元，同比+29.6%；实现归母净利润 4.16亿元，同比+15.7%。
经营分析收入略超预期，归母净利润符合预期。2022年收入超我们此前预期 7.4%，主要因为非业主增值服务 2022收入同比+40.8%大超预期。收入超预期而归母利润符合预期主要因为毛利率低于预期。
2022年公司毛利率 27.3%，低于我们此前预期 4.1个百分点，主要因为 2022年物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务毛利率均有所下滑，相较 2021年分别下滑 5.7pcts、11.4pcts、13.2pcts。其中物业管理服务毛利率下滑主要因为：①为提高服务品质加大投入；②外拓项目增加拉低毛利率；③防疫开支增加和人工成本刚性上涨。社区增值服务毛利率下滑主要因为多项业务处于探索期前期投入较大，以及美居等自营业务（毛利率相较抽佣模式更低）收入占比提升。
外拓发力，收获颇丰。①激励到位+品牌力优秀，公司第三方外拓收获颇丰。公司 2022年合约面积 7060万方，同比+20.9%；在管面积 5169万方，同比+33.0%。2022年新增合约面积中有 843万方来自第三方外拓，相较 2021年当年新增第三方外拓规模增长138.5%。②TOD 物管走出广州。得益于公司在 TOD 物管方面的强大竞争力，2022年公司在广州之外的福州、长沙、青岛、丽江分别获得了 TOD 物管项目。
社区增值服务收入占比提升。2022年社区增值服务收入 6.5亿元，同比+47.1%，占总收入比例达 26.1%，相较 2020年提升 3.1pcts。
经营性现金流健康，稳定分红。①公司 2022年经营性现金流净额为 7.5亿元，覆盖净利润倍数达 1.7倍。②2022年每股派息 0.096元人民币，对应分红比例 35%。
盈利预测、估值与评级考虑到今年整体经济开始复苏，公司各方面经营也将迎来改善，我们上调 2023-24年归母净利润至 4.8亿元和 5.6亿元，同比均+15.9%，相较此前预测分别上调 9.3%和 17.8%，同时引入 2025年预测，预计 2025年归母净利润为 6.5亿元，同比+15.4%。考虑到母公司越秀地产销售表现强劲，公司外拓能力持续提升，社区增值有序发展，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应 2023-25年 PE 估值为 13.2x、11.4x 和 9.9x。
风险提示越秀地产销售表现不及预期；外拓不及预期；社区增值开展不顺。
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