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招商蛇口:结转毛利率下滑,以销定投稳健发展

来源:国金证券 作者:杜昊旻 2022-04-27 00:00:00
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事件2022年4月28日,招商蛇口发布2022年一季报。2021年一季度实现营业收入188亿元,同比+48.4%;归母净利润4.44亿元,同比-33.7%。

点评毛利率下降导致归母净利润下滑。公司2022年一季度房地产项目竣工交付并结转的面积增长,结转收入增加,因此营业收入实现较大增幅度,而归母净利润同比下滑,主要因为:①受房地产行业持续下行影响,公司结转毛利率21.95%,较2021年全年下降3.52个pct;②公司投资收益及长期股权投资处置收益减少,2022年一季度投资收益0.69亿元,同比下滑82%。近期房地产调控利好政策密集出台,预计2022年全年调控以宽松为主基调,市场销售将逐步企稳,同时公司在土拍竞争相对缓和的2021年下半年和2022年一季度获取的土地利润空间较高,公司毛利率有望逐步企稳修复。

销售规模虽同比下滑,但行业排名稳中有升。公司2022年一季度签约销售金额473亿元,同比-34.5%,小于克而瑞TOP100房企降幅(-47.1%),TOP30房企中无一家同比为正;行业排名第6,较2021年全年提升1名。

投资以销定支,现金安全放首位。公司2022年一季度于合肥、宁波、佛山等长三角、珠三角城市获取6宗土地,权益投资金额44亿元,同比-84%,销售相对低迷情况下投资强度下滑,确保公司现金流安全。公司是第一家获得并购贷融资的房企,当前市面上收并购机会较大,后续有望通过收并购渠道获取优质项目。

待结转规模稳步增加,支撑公司业绩增长。截至2022年一季度末,公司合同负债(并表待结转金额)达1623亿元,较2021年末增长9.2%,将支撑公司全年业绩的稳步增长。

投资建议我们预计公司全年销售规模保持稳定,维持盈利预测不变,2022-24年的归母净利润分别为108.4亿元、129.7亿元、157.0亿元,同比增速分别为4.5%、19.6%、21.0%。考虑公司将受益于政策对房企项目收并购的支持,上调目标价至17.79元/股,对应2022-24年PE分别为13.0x、10.9x和9.0x,维持“买入”评级。

风险提示房地产宽松政策落地不及预期;疫情持续抑制需求释放;其他房企频繁违约





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