2023年房地产行业市场展望：供给端

截至目前，22个热点城市 2022年三批次集中供地均已完成，部分城市在继续第四批次集中供地。今年的土拍规模、结构直接决定明年的商品房供给数量、供给格局。一般而言，房企从拿地到取得预售证所需时间会因当地政策、项目体量、开发商资金等因素的不同而有所差异，但拿地之后，3个月之内应该开工，超期 2年政府可无偿收回，因此从趋势上，今年土拍情况，直接决定明年商品房的供给。

中央经济工作会议指出 2023年房地产工作重点仍是“保交楼，保民生，保稳定”。明年新供住宅，将来源于两个渠道，一是今年新拿地项目，二是库存项目盘活。今年土地市场成交冷清，明年是否面临有效供应不足的压力？进而有局部城市房价上涨压力？本文从今年的土地供应量、拿地主体、供地节奏等方面，探讨明年的新房供应格局。

今年供地少，明年新增住房供应有缺口，亟需盘活存量当前已供地量仅为去年全年一半。2022年 1-11月，全国住宅用地共成交规划建筑面积 9.1亿平，占去年全年的 51.4%，与往年成交量相比，供给不足。而 2019-2021年全国住宅用地成交建面分别为：

21.0亿平、23.5亿平、17.7亿平。

明年住宅供给预计存在 1.6亿平缺口，需要盘活库存项目补足。前11月全国住宅用地成交 9.1亿平，热点城市还在积极谋划第四批集中供地，12月预计还会有 0.9亿平的新增宅地成交，预计全年成交10亿平住宅用地。假设 100%会被正常开发形成有效可售供应，则新地块对应明年住宅供给 10亿平。

2022年预计全国商品房销售 13亿平、商品住宅销售 11.4亿平，假如明年销售 11.6亿平，那么将有 1.6亿平住宅缺口要靠存量项目供给。

广义库存较高，说明市场上有大量库存项目需要积极盘活。今年 1-11月份，全国狭义库存，即商品房待售面积 5.5亿平，累计同比增长 10%，预计去化周期 5个月。广义和更广义库存 2022年出现小幅度下滑，但总量仍处于高位。截至 11月，广义库存，即已开工未售的面积 42.6亿平，去化周期较 2021年底增长 5个月，达到 35个月；

更广义库存，即含待开发土地的未售面积 51.2亿平，去化周期较2021年底增长 7个月，达到 42个月。

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