事件：11月28日证监会在新闻发布会上提及“决定在股权融资方面调整优化5项措施”：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。（允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产）2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资。（保交楼、保民生、经济适用房、棚改和旧改）3）调整完善房地产企业境外市场上市政策。（恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资）4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。（保租房、仓储物流、产业园区）5）积极发挥私募股权投资基金作用。
点评：第三支箭已发，支持力度大于2014-2015年周期底部。我们认为此次证监会发出的“第三支箭”有以下几个要点需关注：1）首先，如果允许房企定增（第一条）和私募股权融资，我们认为这将房企利好房企增厚净资产、降低资产负债率，利好房企在银行端获得更多资金支持，金融持16条（“第二支箭”）以及在此框架下六大行对房企的战略合作协议执行起来会更快、力度更大。
2）其次，证监会股权融资5条未明确划分政策受益方是国企还是民企，原则上我们认为这意味着所有地产企业都有可能受益，短期来看安全性能越高的房企率先获得政策支持的概率更高。
3）恢复上市房企和涉房上市公司再融资包括保交楼和棚改和旧改这条政策，我们认为既包括了目前政策关注重点（保交楼），同时也为棚改和旧改项目增添了更多资金支持。棚改和旧改由于项目体量大、开发时间久，资金沉淀量大，容易给开发商造成资金链断裂问题。2022年7月多地发生房企资金链断裂本质上和先前参与旧改资金链盘活不顺畅有关。我们认为，此政策会利好有旧改房企的资金盘活（尤其是湾区房企），短期看是推进保交楼，中期来看我们认为也会修复需求端信心，长期利好市场进入正向循环修复。
4）盘活房企存量资产方面，已有租赁房、仓储、产业园区的房企有更多融资渠道。除了华润和招蛇相继推出REITs以外，我们认为未来会有更多房企有机会盘活成熟存量资产，例如万科和龙湖集团。
投资建议：1）新城控股：公司2016年获得定增后于2022年3月延长定增有效期，是目前A股房企公司中有定增批文在手，能够最快利好房企第三支箭的民营房企。
2）央国企和混合所有制房企：率先获得政策支持的可能性更高，弹性最大为之前被市场低估的金地集团和万科A。
3）地产企稳，物业弹性巨大：作为地产后周期链条上的物业板块，保交楼持续推进利好竣工2023年修复，我们预期2023年竣工增速能够实现正增长，利好物业公司在2023年的业绩修复，看好碧桂园服务、旭辉永升服务。
风险提示：疫情反复导致需求修复不及预期。
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