事项：国家统计局公布2022年1-10月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额11.4万亿元，同比降8.8%；新开工10.4亿平米，同比降37.8%；竣工4.7亿平米，同比降18.7%；土地购置面积7432万平方米，同比降53.0%；土地成交价款6061亿元，同比降46.9%；商品房销售面积11.1亿平米，同比降22.3%；销售额10.9万亿元，同比降26.1%；房企到位资金12.5万亿元，同比降24.7%。
平安观点：单月投资降幅扩大，短期仍难言乐观。在上年基数回落背景下，10月单月房地产投资仍同比降16.0%，降幅环比扩大3.9pct，压力不言而喻。分区域看，东部、中部、西部、东北单月投资分别降10.7%、14.7%、26.4%、35.1%，降幅均环比扩大。前10月土地成交价款同比降46.9%，后续土地购置费或存下行压力（前9月仅同比降5%），并对投资形成制约；同时销售持续疲弱叠加拿地收缩亦将持续压制建安表现，短期投资端仍难言乐观。
新开工仍显疲态，竣工降幅扩大。受上年基数大幅回落影响，10月单月新开工同比降35.1%，降幅环比收窄9.3pct；但单月绝对值仅8955万平米，环比降7.7%，连续4个月低于1亿平米。销售复苏缓慢、去化低迷背景下，短期新开工或仍承压。竣工方面，上年基数降低叠加9月以来多地推进项目复工，10月单月竣工同比降9.4%，降幅连续3个月低于10%，但较8-9月有所扩大，整体仍不容乐观。近期央行、银保监发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，要求积极做好“保交楼”金融服务，随着政策逐步落地执行，竣工端或有望逐步改善。
销售量价进一步下行，需求端政策值得期待。上年基数回落背景下，10月单月全国商品房销售面积、销售额同比降23.2%、23.7%，降幅环比扩大7.1pct、9.5pct，单月均价环比0.6%至9687元/平，市场仍在延续探底。分区域看，东部、中部、西部、东北地区10月销售面积同比下滑15.5%、21.2%、34.7%、36.6%，降幅环比扩大10.3pct、3.9pct、5.0pct、7.0pct。尽管近期行业融资端政策支持力度持续加大，但行业困境的解决仍取决于销售端经营现金流的恢复，近期杭州调整认房认贷、降低房贷利率，央行、银保监亦发文明确支持个人住房贷款合理需求，后续更多城市需求端政策有望调整。
资金端同步回落，“稳主体”下优质房企有望受益。10月单月房企到位资金同比降24.7%，降幅环比扩大0.1pct，其中定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降31.0%、31.3%，降幅环比扩大12.3pct、13.1pct，与9月销售降幅扩大、居民新增中长期贷款大幅回落相印证。9月国内贷款同比降18.3%、降幅收窄7.1pct。11月8日交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，央行、银保监等亦提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，并指导银行向优质房企出具保函置换预售监管资金。随着中央“稳主体”思路进一步明确、政策持续发力，有助于避免短期房企信用风险扩大及负面情绪蔓延，具备优质资产、信用及财务状况良好的优质房企或将受益。
投资建议：10月地产投资、销售降幅环比扩大，市场仍处筑底阶段、信心亟待修复。近期政策暖风频吹，我们认为行业融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，政策风向正在加速转变，建议积极把握地产产业链行情。短期建议关注超跌弹性房企金地集团、新城控股、绿城中国，同时持续关注融资、拿地及销售占优的强信用房企如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、天健集团等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，尤其是受益保交付与“防水新规”落地的消费建材龙头，关注东方雨虹、科顺股份、坚朗五金、伟星新材、海螺水泥。
风险提示：1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2）房企业绩承压风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值、结算利润承压风险。3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。
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