事件：（1）9 月29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于符合条件的城市，在2022 年底前可自主决定在2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。（2）9 月30 日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，宣布自2022 年10 月1 日至2023 年12 月31 日，对出售自有住房并在现住房出售后1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。（3）9 月30 日，中国人民银行决定，自2022 年10 月1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15 个百分点，5 年以下（含5 年）和5 年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
房贷利率政策力度强于以往，“因城施策”范围内的统一调整效果将更显著。虽然本次取消城市首套房利率下限的政策有时间限制和范围限制，但政策力度是强于以往的，对行业具有重大意义。
70 大中城市中，符合6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的共有23 个城市，而70 大中城市之外的三四线城市符合条件的城市数量更多，虽然本次下调房贷利率是“因城施策”层面的政策，但由于是央行授权的大范围统一调整，惠及的城市范围更广，较于之前城市各自调整政策的行为，对市场的提振效果将更为明显。根据贝壳研究院数据，2022 年9 月全国首套房平均房贷利率为4.15%，全国二套房贷平均利率为4.91%，本次首套房贷利率下调将打开部分城市的利率空间，降低刚需居民的购房成本。
退个税政策将提升二手房交易热度，行业进入信贷宽松周期。
二手房个人所得税通常按成交价的1%-2%或差额的20%来计算，本次退二手房交易个税降低了居民购房成本，有利于释放改善性需求，提升二手房市场交易热度。个人住房公积金贷款利率迎来了2015 年以来的首次下调，并已经处于历史最低水平（5 年期以上3.1%），叠加房贷利率下行空间的打开，开启了地产信贷的宽松周期。在信贷政策组合拳下，居民购房成本进一步下降，购房需求将逐步得到释放。四季度或是支持行业企稳的政策窗口期，目前无论是金融机构还是购房者对国企和民企态度差别依旧存在，在市场改善初期强信用的央国企和少数民企将率先受益。
政策宽松叠加低基数，四季度销售预计走上弱复苏道路。根据我们对地产周期的分析，当房贷利率发生显著变化之后，市场销售变化需要1-2 个季度的时间。考虑到：房贷利率打开下降空间；3-9月政策宽松且预计四季度政策力度加大；“保教楼”有序进行并进入实质性执行阶段，市场信心逐步恢复，四季度销售将走上弱复苏的道路，叠加去年的低基数，四季度销售同比降幅将稳步收窄。 投资建议：相较于前期“因城施策”层面自下而上的分散支持，930 自上而下的政策组合拳具有更强的信号作用和更明显的刺激效果，我们认为针对利率政策的一系列调整开启了行业信贷宽松周期，四季度或是新一轮政策窗口期，前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正，我们认为接下来行业将走上弱复苏的道路，看好板块四季度的行情。我们建议关注强信用房企：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244），建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。
风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期、融资环境收紧等风险。
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