继六月销售在冲业绩等因素刺激下环比五月反弹60%后，七月环比回落27%。百强房企首七个月，全口径、权益及操盘口径销售额同比均下跌49%。国企开发商依然跑赢同业，尤其是越秀，销售同比录得正增长5%。 30大中城市的商品房成交套数及面积首七月累计同比下降35%及33%。单月七月虽然环比六月有所回落，但比1-5月平均水平高约34%，反映成交比疫情高峰期时是有所改善的。七月底政治局会议中，虽然仍然提到房住不炒，但稳定房地产市场，放在较前位置，反映上级领导对于控制地产风险的重视。在保交房压力下，房企预售款的监管将变得更加严格，可动用之现金水平下降。我们估算扣除建安支出后，现金对短债覆盖比率较高的包括龙湖、中海、建发、绿城、华润等，投资者可适量关注。
报告内容百强七月销售环比回软。百强房企首七个月，全口径销售总额约40,772亿元，同比下跌49.3%；权益销售总额约28,533亿元，同比下跌49.8%；操盘口径销售35,798亿元，同比下跌49.0%。国企开发商依然跑赢同业，尤其是越秀，销售同比录得正增长5%。百强单月七月全口径销售总额6,065亿元，同比下跌39.6%；七月权益销售总额约4,197亿元，同比下跌42.8%。整体而言，累计销售跌幅仍然较大，六月销售在冲业绩等因素刺激下环比五月反弹60%，过后七月环比回落27%。然而，七月单月销量仍然高于1-5月的单月销售，相对上半年属较佳水平。
成交仍然疲弱。30大中城市的商品房成交套数及面积在1-7月累计约73万套及8,100万平米，同比下降35%及33%。七月份单月成交虽然环比六月有所回落，但比1-5月平均水平高约34%，反映成交比疫情高峰期时是有所改善的。七月底政治局会议中，虽然仍然提到房住不炒，但稳定房地产市场，放在较前位置，反映上级领导对于控制地产风险的重视，预计下半年将有更多政策措施可以出台，以达至保交楼、稳民生的效果。
土拍市场仍然疲弱。我们以卖地收入对比一般公共预算收入这比率来衡量地方政府对土地财政的依赖度，在主要大中城市里，依赖度超过100%的包括南京、武汉、广州、西安、等地，其中杭州、佛山更超过140%，位居全国前列。在地产行情持续疲弱的环境下，上半年百强房企买地金额下跌近70%。 2022年全国第二轮土拍近半完成，城市热度分化，除了杭州、上海、成都等城市热度较高外，其余大中城市买地热度仍然较为平淡。据我们统计，综合今年首两轮集供（参考已完成第二轮土拍的16个城市），成交金额同比下跌约33%。
房企保交房压力上升。在保交房压力下，房企预售款的监管将变得更加严格，可动用之现金水平下降，资本市场比较关注房企对短债的还款能力，尤其是民企，在手现金及非监管帐户现金之水平将是中报的焦点之一。我们根据2021年底的财务数据，以合约负债估算在手现金中未付的建安支出，对比短期有息负债来推算各主流房企的对短债覆盖比率的较真实情况。覆盖比率愈高，短期资金压力愈轻，未来能买地投资的资源亦相对较灵活。覆盖比率较高包括：龙湖、中海、建发、绿城、华润等。
风 险提示：i) 调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎
首页
微信公众号
证券之星APP
