上半年50强物管公司三外拓项目共约5200个，其中，第二季度约2900个，相对第一季度约第一季度约2300个，环比上升24%，排名最高的首五位分，排名最高的首五位分别是：雅生活、碧桂园服务、绿城服务、世茂服务、招商积余。头部物管公司的按拓展规模排名虽有升跌，但整体而言排名变动不大，反映大型物管公司综合拓展能力的稳定性。第三方外拓以非住宅项目为主，住宅項目佔以非住宅项目为主，住宅項目佔23.9%。受房企。受房企资金链紧张及疫情等因素，上半年物管公司并购大幅减少。考虑到弱复苏过程中的不确定性，疫情对上半年增值服务收入及规模拓展增长的负面影响，板块行情短期受压。继续建议关注头部物管公司，如中海物业、碧服、华润万象等。业、碧服、华润万象等。
报告内容报告内容头部物管公司拓展能力稳定。根据克而瑞统计数据，1-6月50强物管公司的第三外拓项目（只计算公开市场中标项目）共约5200个，其中，第二季度约2900个，相对第一季度约2300个，环比上升24%。从第三方拓展项目来看，排名最高的首五位分别是：雅生活、碧桂园服务、绿城服务、世茂服务、招商积余，拓展项目数量超过200个，平均每月拓展30-40个，比去年下半年的月平均拓展数量相若。其中，首名的雅生活拓展项目超过400个，平均每月拓展70多个项目，高于去年下半年月平均拓展数量的60个。头部物管公司的按拓展规模排名虽有升跌，但整体而言排名变动不大，反映大型物管公司综合拓展能力的稳定性。
非住业态拓展比率上升。按面积计数，首50强物管公司第二季度新增总合约面积约3.5亿方，其中来自物管公司关联地产商的项目约8700万方、第三方外拓项目约2.8亿方。第三方拓展项目的业态分布上，以非住宅项目为主。办公、住宅、学校项目分别占第二季度总规模约26.1%、23.9%、及22.4%，其余包括产业园、公建、医院等，占比均低于5%，其中商业项目的占比最低，估算少于3%。反映非住领域中，办公楼管理项目的拓展市场较为成熟。
并购活动下降。受房企资金链紧张及疫情等因素，上半年物管公司并购大幅减少。
我们综合2022上半年较大型的并购案约20宗，涉及金额约100亿元，少于2021上半年的约40宗、涉金150亿元。在地产逆周期的环境下，虽然收购机会较多，但在行业资金紧张的情况下，物管公司的并购更趋谨慎。此外，资金成本及融资较为充裕的国企物管公司如中海物业等，业务拓展一向比较保守，相较并购方式，他们更倾向以自然拓展的方式来获取新项目。
板块行情短期受压。欧美加息周期初至，资本市场较为审慎，继6月下旬地产成交高频数据短暂反弹后，7月初又再度转势，销售行情回暖仍然存有较大的不确定性，民营地产公司在资本市场中的表现较为波动。近期市场因旭辉不打算赎回永续债，在2022年已无刚性到期债务的情况下，旭辉及永升股价仍然出现较大跌幅，反映市场对消息仍然比较敏感。我们参考物管公司新增承接关联方的情况，旭辉、碧桂园等标杆民企的项目推进仍在正常运作中。然而，考虑到弱复苏过程中的不确定性，疫情对上半年增值服务收入及规模拓展增长的负面影响，板块行情短期受压。继续建议关注头部物管公司，如中海物业、碧服、华润万象等。
风险提示：关联房企现金流压力、疫情影响短期增长、美国加息周期
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