政策面：本周房地产政策放松主要集中在地方层面：1）合肥出台放松限购政策，放开集体户、法人与非法人的购房限制；2）杭州、上海两城放松户籍政策，杭州市规定部分人才享受“先落户后就业政策”，上海市落户范围扩大的同时对落户分进行放松；3）瑞金、永州、宜宾等城市在购房补贴、公积金贷款、预售条件以及首贷利率等方面进行优化，推动购房成本降低，；4）海南省优化商品房公积金贷款保证金留存比例与预售资金监管政策；5）浙江省在公租房，共产权住房，保障性租赁以及公积金首贷额度方面给予三孩家庭一定的优惠。
基本面：本周新房成交依旧延续边际回暖趋势，本周全国30城新房成交面积环比+11%，增速较上周收窄19pct；同比+3%，增速较上周收窄14pct，其中上海、深圳、杭州、宁波、苏州成交修复显著。本周各线城市环比均持续改善，其中，一、二线城市同比保持正增长。21个四限政策放松城市中，16个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善，其中苏州环比+298%、青岛环比+176%、沈阳环比+170%、郑州环比+91%，均为5月以前出台放松政策的城市。本周二手房成交表现较上周略有改善，全国18城二手房成交面积176万平，环比4.5%，环比增速扩大1.5pct；同比-5%，与上周基本持平，各线城市均出现环比增长、同比降幅收窄趋势。土地市场热度依然较低，本周全国100大中城市土地供应面积2201万平，环比-9%，同比+27%；土地成交面积1454万平，环比+2%，同比-33%，溢价率6.1%。
板块行情：本周A股SW房地产上涨4.27%，跑赢大盘2.63pct，恒生地产建筑业上涨3.36%，跑赢大盘2.71pct，板块涨跌幅均排名靠前。物管板块方面，恒生物业服务及管理上涨2.73%，跑赢大盘2.09pct。本周AH股地产与物管板块的重点跟踪股标的中，上涨个数均多于下跌个数。
本周观点：本周新房市场修复趋势延续，一线、二线、三线城市周度成交量环比持续回升。从6月30日克尔瑞发布的百强房企销售数据来看，6月百强房企单月销售金额环比显著提升，6月需求触底修复明显，我们认为行业出现触底修复由多因素叠加造成：1）疫情强管控之后，需求出现短期挤压反弹；2）6月是开发商传统推盘高峰，房企推盘货量显著增加；3）上半年政策持续放松后购房意愿结构性回暖，改善型需求先于刚需修复。7月通常是年内销售淡季，销售周成交量如果出现回调，我们认为是正常现象。由于7月同时也是房地产企业境内外债到期年内最高峰，我们认为有可能会出现1）成交量环比回调（月度销售淡季），2）同比降幅收窄（2021年低基数效应）和3）房企债务再展期三种现象同时出现；不排除有部分城市为托底市场继续出台放松政策。总体而言，我们认为H2行业成交修复趋势不变但周期长于以往，7月政策宽松与基本面修复同向共振下，板块有震荡行情。投资方面，我们认为可以关注以下三条主线：1）综合能力最优的优质龙头，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，重点推荐：A-保利发展；H-中国海外发展；2）2022年不同能级城市间的需求修复进度有分化，深耕优质区域的小而美公司短期销售弹性较强，6月30日克尔瑞百强房企销售数据验证了此观点，我们建议关注区域修复带来的个股Alpha机会，重点推荐：A-天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；H-越秀地产（深耕广州）；3）需求回暖利好物管和中介，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、贝壳-W。
风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；宏观基本面持续承压，影响居民收入预期；个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复；局部城市疫情反复影响房地产销售
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