核心观点：2021年，绿地工作重心围绕着降负债展开行动，主要体现在三个方面：第一，销售规模保持稳定，回款稳定增长；第二，审慎投资，暂缓拿地；第三，加快海外业务轻资产转型，实现资金回笼，最终绿地有息负债全年压降812亿元，债务压力得到缓解。
一、销售基本盘稳定，资金回笼加快2021年，绿地在销售层面积极展开促销活动，全年实现销售金额2902亿元，销售面积2327万平米，资金回款2772亿元，回款率达到96%。除此之外，绿地全年交付2723万平米，结转收入达到2050亿元。在销售保持稳定的基础上，公司收入稳健提升，全年实现营业收入5442.9亿元，净利润为94.4亿元。通过时间换空间，我们相信绿地的利润率水平在未来能够有小幅回升，且随着债务的持续缓解，对销售压力也将有所减轻。
二、暂缓拿地，大金融板块赋予协同优势减少拿地支出是缓解企业债务压力比较直接的手段，由此绿地2021年投资力度明显下降，全年新增项目45个，权益建筑面积703万平米，权益土地款322亿元，明显低于往年，并导致土地储备的下降。我们认为公司拿地方面的优势除了融资成本相对较低外，还要得益于公司的大金融板块，形成业务协同优势，让绿地在投资方面不会完全依赖招拍挂方式拿地，加大多元拿地模式的推进三、加快海外轻资产转型，偿债指标全面改善2021年，绿地控股偿债指标全面改善，净负债率下降至96.4%，有息负债规模规模下降811.5亿元至2406.0亿元。
融资成本为5.7%，依然保持行业较低水平。为了改善公司的债务压力，绿地积极推动海外业务的转型，或出售，或转让，年内海外业务累计回笼资金超过37亿元。REITs底层资产具备规模经济效应，日常租赁价格受疫情影响小，位于核心物流节点的仓储用地稀缺性凸显等特点，同时目前资产价格偏贵。首批公募仓储物流类型REITs有中金普洛斯以及红土盐田港共计2支。
产业园区：目前盈利模式由土地运营收益为主，随着改革步入深水区，政府对风控要求的加强和缩减债务规模，开发商也逐渐出现以下变化：①杠杆经营转向以精细运营为主，趋向“专业化、科创化、聚集化”；②开发商角色从“开发土地”转型为“资产管理”；③融资模式从“自有资金+银行借贷+PPP”转向“基金+REITs”。产业园作为REITs底层资产具备权属清晰、长期收益稳定等优势，但是也要考虑到资产缺乏规模效应、供应偏充裕及经营高度分化的情况。首批公募产业园区类型REITs有华安张江光大、博时蛇口产园、东吴苏园产业、建信中关村共计4支。
投资建议本篇报告是在国内加速发展REITs的背景下，分析各国推出REITs的历史节点及宏观经济背景，辨析梳理国内外各类REITs分类及使用场景，着重关注政策端促进公募REITs扩容至保障性租赁住房。随着宏观环境转变，传统房地产开发供需走弱，新经济模式催生新基建需求等因素加速了多类底层资产公募REITs发行进程。建议关注：
（1）以仓储物流为底层资产的REITs项目；
（2）以产业园区为底层资产的REITs项目；
（3）保障性租赁住房公募REITs试点项目。
风险提示政策调整风险，底层资产项目运营不及预期，公募REITs价格风险等。
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