事件公司近况更新：根据克而瑞数据，建发房产 2022年 1-5月累计销售 464亿元，同比-37%；2022年 5月单月销售 107亿元，同比-39%。
评论销售表现好于行业平均水平。公司今年 1-5月整体销售水平好于行业，百强房企 2022年 1-5月累计全口径销售金额同比下滑 53%。我们认为这主要因为：①公司主要布局一二线；②产品力强，且以改善为主，在当前销售市场下更具韧性。上海 2022年 1-3月总价 600万以上的住宅成交套数占比 40.0%，较 2021年全年提升 9.9pct。
积极获取高质量土储，Q3销售有望同比转正。地产供给侧仍在经历洗牌，今年上半年土拍市场竞争激烈程度相较去年有所减缓，地方政府为了成功出让土地也在出让条件、土地质量等方面做出了调整，上半年土拍市场的整体利润率相较去年有所修复。建发国际今年以来积极拿地，获取了很多高质量且利润较优的土地。根据中指院的数据，2022年 1-5月，建发国际的权益拿地金额 296亿元，位列全国第三，新增地块主要位于北京、厦门、杭州、南京等一二线城市。基于公司高效的运营能力，我们预计这些优质土地有望在下半年成功推盘。根据我们的测算，预计公司 2022年 Q3和 Q4的有望分别为 525亿元和 604亿元，同比增长 71%和 28%，全年销售有望达到 1731亿元，同比增长 1.2%。
运营能力强，推盘量无虞。公司操盘的南京金鼎湾和禧项目（今年 1月取得）是首付比例高达 8成的改善型项目，于 6月中旬推出，开盘即售罄。
此外，根据北京市住建委显示，建发珺合府项目（今年 2月取得）目前已经取得预售预可证，预计将于本月底开盘。我们认为公司的运营能力在行业中一流，且产品以改善为主在当前市场上去化也较有保障，足以在下半年销售复苏时取得优秀的销售成绩。
投资建议我们维持公司盈利预测不变，预计 2022-24年归母净利润为 45.7亿元、71.8亿元、85.5亿元，同比增速为 29.9%、57.2%和 19.0%。考虑到公司运营能力强，且改善型产品在当前市场环境下更具销售韧性，我们小幅上调目标价至 21.46港元/股，对应 2022-24年 PE 为 5.5x、3.5x和 2.9x。
风险提示疫情反复影响超预期；推盘去化低于预期
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