核心要点：
销售同比降幅继续扩大，资金面压力较大2022年 1-4月，全国商品房销售面积同比-20.9%，降幅较 1-3月扩大 7.1个百分点；商品房销售金额同比-29.5%，降幅较 1-3月扩大 6.8个百分点。从4月单月看，商品房销售面积同比下滑 39%，降幅扩大 21个百分点。 4月销售端下滑明显，刺激政策尚未起到较好效果，主要原因包括疫情反复影响销售复苏，经济走弱的背景下，居民购房需求仍然疲软。
从资金面来看， 4月居民住房贷款减少 605亿（同比少增 4022亿），下滑明显； 从开发资金来源看， 1-4月房地产开发企业到位资金同比下降 23.6%，其中定金及预收款同比下降 53%，个人按揭贷款同比下降 42%，降幅较 1-3月明显扩大，房企资金面仍然偏紧。
拿地、开竣工同比降幅扩大， 投资继续走弱2022年 1-4月，房地产开发投资完成额同比-2.7%，为近两年来首次转负；
4月单月同比下降 10%，降幅扩大 7.7个百分点。 1-4月房屋新开工面积同比下降 26.3%，房屋竣工面积同比下降 11.9%，房屋施工面积同比持平。其中新开工和竣工面积同比降幅分别扩大 8.8和 0.4个百分点，施工面积增速放缓 1个百分点。 1-4月土地购置面积同比下降 46.5%，土地成交价款同比下降 20.6%，降幅分别扩大 4.7和 3.7个百分点。
流拍率上升，土地市场热度仍然较低2022年 4月，100大中城市土地供应和成交规划建筑面积分别同比下降 51%和 47%；其中，住宅用地供应和成交建面分别同比下降 79%和 66%。 4月土地成交溢价率 4.6%，环比上升 0.8pct，依然处于偏低水平；土地流拍率38%，较 3月环比上升 20个百分点。
降低首套房贷款利率下限，政策释放积极信号5月 15日，央行、银保监会发布通知：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 此次调整后， 按当前 5年期 LPR 计算的首套房贷款利率下限将降低至 4.4%，有利于引导各地继续降低房贷利率，加大对潜在刚需客户的支持力度，释放了维稳楼市的积极信号。同时，由于已有部分城市放松首套房认定标准，因此下调首套房利率也是在支持合理的改善需求。
投资建议4月房地产销售、拿地和新开工降幅扩大，开发投资持续走弱，行业基本面仍处于探底阶段。但在稳增长的政策基调下，稳地产的政策持续发力，尤其是因城施策力度加大，持续放松限购、限贷、限售等调控政策，叠加近期降低首套房利率下限，政策宽松空间进一步打开，板块估值有望继续修复。建议关注信用风险较低的龙头房企。维持行业“增持”评级。
风险提示调控政策不确定性风险；市场销售持续下行风险。
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