房地产贷款新规出台，渠道监管进一步收紧。房地产贷款集中度管理制度将全国银行分为五档，对不同档次银行设定房地产贷款占比、个人住房贷款比重上限，如第一档（7家大型银行）分别不超过 40%、32.5%，第五档（村镇银行）分别不超过 12.5%、7.5%；若超出比重上限，需在 2-4年内压缩至符合规定。同时，新规给予三档及以下银行一定调整范围，上限可增减 2.5个百分点。
多数银行符合规定，压缩规模整体可控。2020Q3末金融机构房地产贷款余额、个人房贷余额占比分别为 28.8%、19.8%。统计的 38家主流银行中，仅 10家房地产贷款占比超出上限（平均超出 6.8PCT）、8家银行个人住房贷款超出上限（平均超出 3.4PCT）。按照 2020H1末贷款数据，12家房地产贷款占比或个人住房贷款占比超过规定的银行，其房地产贷款余额压缩总量分别占 2020H1末全国金融机构房地产贷款余额、12家银行房地产贷款余额的 1.4%、5.2%，个人住房贷款余额压缩总量分别占全国金融机构个人住房贷款余额、12家银行住房贷款余额的 2.4%、7.3%，压缩规模整体可控。
按揭贷款影响大于开发贷，对销售端冲击有限。定量测算下，新规将导致2021年金融机构房地产贷款、个人住房贷款新增余额分别较无新规情形下降 3%、8%。由于按揭贷款总供给额度下降，将制约房贷利率下行空间、影响放款效率等，考虑新规冲击下个人房贷新增余额降幅有限、大量合规银行个人房贷占比仍有提升空间、2021年全国商品房销售额增速大概率回落，新规对 2021年销售额影响或相对有限。
房贷新规叠加“三条红线”，加速房企去杠杆及信贷资源集中。一方面，按揭贷款额度压缩将影响房企资金总量及回款速度；另一方面，此次新规并未限制开发贷余额占比，根据模型测算，超标银行个人按揭贷款压缩幅度大于房地产贷款压缩幅度，导致非按揭贷款新增余额较无新规情形甚至有所增加，但监管趋严背景下，2021年开发贷实际供给难以大幅增加。
在整体涉房额度压缩背景下，叠加此前“三条红线”融资新规，将进一步加快房企去杠杆、加速信贷资源向优质头部房企集中。
投资建议：随着房地产贷款集中度管理制度出台，叠加“三道红线”融资规则稳步推进，房地产行业或步入“计划经济”时代，信贷资源进一步向“好学生”集中，房企弯道超车难度较大，行业优胜劣汰和集中度提升加快，建议关注三类优质房企：1）杠杆低、善用经营杠杆的行业龙头，如万科、保利、金地等；2）土储充足的弹性标的如金科股份、龙光集团等；
3）高周转快开发品牌房企，如中南建设、新城控股等。同时关注物管及经纪等细分领域龙头如保利物业、我爱我家等。
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