房地产行业2020年三季报业绩综述：三季度业绩迎来改善，降杠杆初见成效

利润表： 板块前三季度营收、归母净利润增速较 H1明显改善，整 体费用水平控制良好，长期利润率水平将迎来改善。 2020年前三季 度房地产行业总营业收入为 15,609.10亿元，增速为 6.65%， 较 20H1+4.81pct；实现归母净利润 1,191.47亿元，增速为-15.92%， 较 20H1+5.9pct。 三季度增速较二季度明显改善，企业盈利正在逐步修 复； 整体三费率为 10.18%，同比-0.49pct， 行业费用控制水平良好； 2020Q1-Q3销售毛利率为 27.25%，同比-4.21pct， 较 20H1-1.03pct； 实现销售净利率 10.12%，同比-1.75pct，较 20H1-0.58pct。 我们认为 短期内行业利润率水平仍有下行压力，但长期来看随着融资新规的 逐步渗透， 叠加多元化业务的发展将带来新的业绩增长点，未来行 业的利润率水平将筑底回升，迎来改善。

资产负债表： 预收账款增速放缓， 行业杠杆率有望继续下降。 截至 三季度末预收账款为 35,371.96亿元，同比增长 8.62%，增速较去年 同期-11.65pct，覆盖 2019年全年营收的 1.4倍，房企未来业绩仍有 保障。 截至2020年三季度末，行业净负债率为136.20%，同比-5.06pct， 较 20H1-3.23pct ； 资 产 负 债 率 为 79.63% ， 同 比 -0.66pct ， 较 20H1+0.07pct。三季度行业杠杆下降明显，在“三条红线”的融资监 管下，房企开始积极降低杠杆水平，预计年末行业杠杆率还将迎来 更大幅度的下降。

现金流量表： 销售强韧性对现金流形成支撑。 前三季度销售商品、 提供劳务收到的现金达 20,976.16亿元，同比下降 1.64%，较 20H1+10.44pct。 2020Q1-Q3现金流净额为 188.95亿元，表现为现金 净流入，流入额同比增加 124.81%，主要由强销售带动。 细分子行业来看， 业绩方面，住宅开发稳中有降，物业管理价值凸 显，商业地产回暖、房屋经纪迎来机会； 杠杆率方面， 住宅开发、 商业以及园区降杠杆初现成效，“三线”均未踩房企数量增加；盈利 能力方面， 住宅开发盈利能力下降，物业管理及房屋经纪利润率水 平逐步抬升。 投资建议： 行业销售的韧性较强， 政策总体保持稳定，物业管理子 行业迎来政策利好，为其高速发展再添助力。房地产行业估值仓位 双筑底，兼具安全边际和上涨空间。我们看好地产板块四季度的表 现， 建议关注： 1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万 科 A、保利地产、金地集团； 2）销售提速、弹性较大的优质成长型 个股：阳光城、金科股份、中南建设； 3）房产经纪服务相关标的： 我爱我家； 4）物业管理龙头：招商积余

风险提示： 经济及行业的下行压力；政策调控具有不确定性。