永升生活服务港股公司首次覆盖报告：多轮驱动规模成长，定位智慧城市服务商

规模跻身第一梯队，定位智慧城市服务，首次覆盖给予“买入”评级公司是深耕物业近 20年的优质物管企业，背靠旭辉集团，同时具备优秀的第三方外拓能力，多业态均衡发展，规模成长迅速。社区增值服务依靠高客户粘性持续发力，非业主增值服务营收提速明显且毛利率稳步提高。旭辉并表后形成联合品牌，协同效应将显著提升。预计公司 2020-2022年归母净利润分别为 3.80、5.73、8.48亿元，同比增长 70%、51%、48%；EPS 分别为 0.23、0.34、0.51元/股，当前股价对应 PE 估值为 49、33、22倍。首次覆盖给予“买入”评级。

多轮驱动规模成长，多元业态均衡发展1）规模拾级而上，截至 2020H1公司物业服务收入 8.01亿元，同比增长 83.7%；

在管面积 7718万平方米，合约管理面积 1.43亿平方米。2）多轮驱动面积增长，背靠 20强房企旭辉集团，2020年 6月成为其控股子公司，进一步加强合作联系；

多元化方式开拓第三方市场，第三方外拓占比持续提升，2020H1合同管理面积中约 76%来自第三方项目。3）住宅与非住宅均衡发展，公司积极发展多元业态，非住宅物业占比持续提升，同时开始进入城市服务范畴。

客户粘性高，社区增值服务持续发力1）收入占比不断提升，2020H1社区增值服务实现营收 2.61亿元，自 2016年起一直保持 80%以上的高营收增速，其中家居生活服务、公用区域增值服务两项细分业务 2020H1实现 100%以上的高增长。2）盈利能力优异，2020H1社区增值服务毛利率为 54%，显著高于公司其他业务。

非业主增值服务营收提速明显，毛利率稳步上升1）营收增速加快，2020H1非业主增值服务实现营收 2.83亿元，同比大幅增长117%，相较 2019年全年增速扩大 60个百分点以上。2）毛利率稳步提升，2020H1非业主增值服务毛利率 26%，为 2015年以来最高水平。

风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。