金科服务港股公司首次覆盖报告：规模与品质兼具，高成长风采瞩目

布局全国，智慧化服务，成长与品质兼优，首次覆盖给予买入评级。

公司背靠母公司金科股份，在手现金充足有效保障外拓力度，成长性佳；同时服务品质优异，智能化、数据化服务提升业主体验；股权激励机制完备充分保障管理层与股东利益一致。我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为6.10、10.06、14.30亿元，同比增长66%、65%、42%；EPS分别为0.96、1.59、2.26元/股，当前股价对应估值为43、26、18倍。首次覆盖给予“买入”评级。

高成长风采瞩目，多元业务协同增长。

1）物管服务：规模与品质兼具，全业态服务覆盖。截至2020H1，公司合约管理面积2.56亿平米，在管面积1.30亿平米，量价齐升推动物管收入增速达39%。

公司目前全业态覆盖住宅、非住宅领域，续约率达98.9%。2）社区增值服务收入占比9%，紧绕业主高频需求。2020H1，社区增值服务收入1.26亿元，同比增长28%，其中家庭生活服务、园区经营服务、家居焕新服务及旅居综合服务占比分别为50%、26%、12%、12%，毛利率达36.6%。3）非业主增值服务收入占比21%，盈利能力提升。2020H1，非业主增值服务营收2.92亿元，同比增长29%，毛利率39.9%，较2019年提升了7个百分点。4）构建智能化、数据化、AI化的“数智场景新生态”，有效提升运营效率及业主满意度。

核心看点：规模+品质+团队，缔造优质成长标的。

1）规模优势明显，成长性佳。公司背靠母公司金科股份，2019年金科股份销售面积1905万平米，位列全行业第8名，同时在手土储达7400万平米，未来这部分项目将逐渐转化为公司在管项目，有效保障公司管理项目的增长。目前公司2020H1合同管理面积是在管面积的2.0倍。2）品质优异，满意度行业领先。公司开发金管家、金悦家及金慧家三种标准化服务体系，住宅领域客户满意度连续八年达90%以上。3）科学完善激励体系，管理团队朝气蓬勃。两次员工持股计划覆盖近600名员工，有效绑定管理层与股东利益。

风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩。