房地产行业：关注十四五，地产新机遇

1．事件

近期，中共中央发布《关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》。其中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

2．我们的分析与判断

（一）坚持“房住不炒”定位，总基调保持不变

文件指出，坚持房住不炒定位，租购并举，因城施策，促进地产市场平稳健康发展。“房住不炒”于2016年年底的中央经济工作会议上首次提出，此后，相关部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及房企融资、购房者信贷等方面。本次写入十四五规划建议，意义重大，是对中央地产调控政策方针的延续，关键点是“平稳健康发展”，未提及房产税。提法中性偏正面。预计未来地产行业将进入平稳期，将更加考验房企的管理运营能力。

（二）规划首提物业行业，政策推动行业进步

文件中提到，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给。推进服务业标准化、品牌化建设。十三五规划中服务业的内容没有提及物业行业，十四五规划首次提及物业行业，其重要性凸显，随着地产进入存量时代，优质物业管理公司将引领新的消费需求，成为扩内需，促消费的重要抓手。预计未来该细分赛道在政策支持下，随着科技赋能，服务品质提升，将诞生一批优秀的标杆企业。

（三）建设城乡统一的土地市场或将提速

规划建议中提到，健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。建立土地征收公共利益用地认定机制，缩小土地征收范围。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。保障进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，鼓励依法自愿有偿转让。相关表述在十三五规划建议中并未体现。但是2016年之后发布的其他相关规划及文件中有类似表述。建设城乡统一的土地市场的进展一直以来比较缓慢，未来，城乡统一的土地市场建设或将提速，但预期不会太快，对楼市的实质影响偏中性。并且，建立土地征收公共利益用地认定机制，缩小土地征收范围，鼓励依法自愿有偿转让等建议，也将从需求端对楼市构成支撑。

（四）实施城市更新行动，新型城镇化迈入新阶段

十四五规划建议延续了十三五规划建议中“推进以人为核心的新型城镇化”的提法，并且加入了新的内容，实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。新型城镇化任务依然突出以人为核心，城市更新方面，2019年提出老旧小区改造，2020年又新增老旧厂区和老旧街区改造。城市更新的内涵进一步明确，有望成为拉动内需的一个新的增长点。

3．投资建议

展望未来，房地产市场将进入平稳期，更加考验房企的运营管理能力，近些年房企销售的持续走强也在不断提升企业价值，未来在城市更新、物业管理等领域，企业将获取更多拓展机会，助力其发展。A股地产板块当前基金仓位处于历史低位，且估值筑底，我们维持对行业“推荐”评级，建议关注：

1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）；

2）销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城（000671）、金科股份（000656）、中南建设（000961）；

3）房产经纪服务相关标的：我爱我家（000560）、国创高新（002377）；

4）物业管理行业标的：招商积余（001914）。

4．风险提示

宏观经济波动风险；房价大幅下跌风险等。