融创服务：IPO点评：融创服务

融创服务是一家大型物业管理服务商，以住宅项目管理为主。2019年公司的在管项目面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率为94.1%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。

2019年融创服务的客户满意度约90分，高于73分的行业平均水平。此外，根据中指院报告，公司位列「2019年中国物业服务品质领先品牌TOP3」，并荣获「2019年中国物业服务专业化运营领先品牌企业」以及「2018年中国物业服务特色品牌企业－高端物业服务」等多项广受认可的奖项和荣誉。

截至2020年6月，公司总在管面积约1.05亿平米，其中住宅项目约7,739万平米，占总在管规模的73.4%。非住宅物业项目占26.6%，其中商业地产及公建建设面积约各占非住宅物业项目的一半。

受惠融创中国（1918.HK）的全国性布局及2020年之新并购项目，融创服务在管项目在区域上分布平均，按在管面积计算，华东地区占47.6%、西南地区占18.9%、华北地区占14.3%、华中地区占6.7%、及华南地区占6.3%。

融创服务来自独立第三方之管理项目占比过往一直较少。2017-19年第三方管理项目占总在管面积均低于1%。然而融创服务于2020年5月收购开元物业，第三方管理项目占比亦因而提升至2020年6月约38.2%。

融创服务透过收购开元物业来拓展业务，开元物业曾于新三板挂牌并打算于香港上市，但最终选择并入融创服务，融创服务自2020年5月8日并入开元物业的财务业绩。截至2020年6月，开元物业以及其合、联营公司的合约建筑面积达7890万平米，在管规模3860万平米，合、联营在管规模2710万平米，为全国物业百强企业。被融创服务收购前，陈妙林先生为开元物业的最终控股股东，当时与开元产业投资信托基金（1275.HK）同为兄弟公司。

融创服务以总代价14.88亿元，取得开元物业的99.17%股权，对应开元物业2019年净利润6125万元计算，静态市盈率为25倍。然而根据融创服务与开元物业的对赌协议，开元物业2021年净利目标为1.15亿元，故收购价为2021年13倍市盈率。

公司财务简况：公司总收入在2019年及2020上半年分别为28.27亿元及17.91亿元。其中，n物业管理服务为11.48亿元及10.53亿元，占总收入40.6%及58.8%；n非业主增值服务为15.72亿元及6.76亿元，占总收入55.6%及37.8%；n社区增值服务为1.07亿元及6157万元，占总收入3.8%及3.4