“金九银十”后，年末销售将理性增长。 从我们跟踪的重点城市高 频数据来看， 37城 2020年 10月新房销量同比增速为 3.6%，较 9月 增速减少 6.3pct， 10月市场整体销售较 9月再度降温，我们预计年 末房企推盘量将加大，但考虑到银行信贷额度的影响，未来两个月 市场销售或将理性增长。 三季度杠杆水平下降明显，长期来看行业利润率有望迎来改善。
利 润表： 板块三季度营收增幅收窄、归母净利润下降，整体费用水平 控制良好，长期行业利润率有望迎来改善。 融资新规叠加四季度房 企销售业绩压力，加快销售和竣工结算两手抓，房企全年业绩或有 保障。 资产负债表： 预收账款小幅上涨，增速放缓， 在“三条红线” 的融资监管下，房企开始积极降低杠杆水平，预计年末杠杆率还将 迎来更大幅度的下降。
现金流量表： 销售强韧性对现金流形成支撑。 中共中央出台十四五规划建议。 其中提到，坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健 康发展。关键点是“平稳健康发展”，未提及房产税。预计未来地产 行业将进入平稳期，将更加考验房企的管理运营能力。首次提及物 业行业，其重要性凸显。
城市更新的内涵进一步明确，有望成为拉 动内需的一个新的增长点。 20Q3公募基金对房地产板块配置比例连续三个季度下降，偏好高弹 性的成长类房企。 2020年 Q3公募基金对房地产板块持仓总市值为 431.72亿元，环比增加 3.67%，当前处于历史较低水平。从趋势性 来看，基金对房地产板块的配置比例已连续三个季度下降。 2020Q3基金房地产集中度1为 95.5%，较上季度提升 1.1个百分点。 具体到 标的的选择上， 2020Q3公募基金风格偏向依靠内生性增长、运营能 力强的龙头房企，以及业绩弹性高、现金流呈现改善的成长型房企。
投资建议： 行业销售的韧性较强，年末各大房企年末持续加大推盘 力度，但考虑到银行信贷额度以及前期需求释放超预期，未来两个 月销售增速将回归理性增长； 十四五规划建议出台， 行业政策总体 保持稳定，物业管理子行业迎来政策利好，成为扩内需促消费的重 要一环， 城市更新内涵也进一步明确，助力房企开拓新领域。房地 产行业的基金仓位已经连续三个季度下降，并处于历史低位，叠加 低估值，行业目前兼具安全边际和上涨空间。我们看好地产板块四 季度的表现，建议关注： 1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙 头股：万科 A、保利地产、金地集团、招商蛇口； 2）销售提速、弹 性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设； 3）房产 经纪服务相关标的我爱我家； 4）物业管理龙头：招商积余。 风险提示： 经济及行业的下行压力；政策调控的不确定性
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