保利地产：结算平稳，销售增长潜力较高

事件10月29日晚间，保利发布2020年三季报业绩，前三季度实现营业收入1174.04亿元，同比增长5.02%；权益净利润132.04亿元，同比增长2.88%。

评点评前三季度结算平稳，毛利率下降，净利率基本持平，权益净利率微降，资债指标更加稳健，符合预期：①实现营业收入同比增长5.02%；权益净利润同比增长2.88%；在新冠疫情对交付的影响下，保利仍然能够在三季报时间节点实现中个位数的结算增长，符合我们预期。②毛利率为34.02%，较去年同期下降1.87PCTs，说明公司已经开始结算较低毛利率货值。但通过三项费用率的控制（贡献0.34PCTs），投资收益的增长（较去年同期增加882亿元，同比增长54.8%），净利率为15.6%，较去年同期仅下降0.1PCTs；由于结算项目权益比例较去年同期下降，权益净利率11.24%，下降0.23PCTs。③资债指标总体更为稳健。三季度末净负债率70.9%，较去年底增加13.96PCTs，现金短债比1.91，较去年底降低0.5，主要是公司拿地较为积极，有息负债增加，货币资金减少，但两项指标距离监管红线仍有较大差距。三季度末分子分母剔除预收款的资产负债率为65.6%，相比去年底下降了1.85PCTs，资债指标总体表现优异。

销售积极，市占率显著提高，未来增长潜力较高，拿地节奏将保持稳健：①保利前三季度实现合同销售金额3673.8亿元，同比增长5.94%，市占率提升至3.2%，较去年底提升0.3PCTs。②获取新项目88个，拿地金额1314亿元，拿地强度为35.8%，相比去年底增长2.1PCTs，拿地强度有所提升。

③三季度末公司土储总量2.11亿方，其中在建面积14021万方，待开发面积7075万方，未来销售增长潜力较高。④考虑到保利资债指标优异，在目前的监管环境下略有优势，我们认为公司将保持稳健拿地的节奏，有规模扩张的可能性。

投资建议我们维持对保利2020-2022年EPS的预测，分别为2.57元、2.88元和3.18元。维持21.36元目标价，目前股价明显低估，重申“买入”评级。

风险提示市场快速转冷，行业销售出现明显下降；融资调控强于预期。