房地产行业：房企金九销量虽高，但均价压力仍在

9月销售持续加速。百强房企 9月销售全口径总额同比增长 24.8% 至 13,327亿元，权益销售总额同比增长 21.2% 至 9470亿元。百强房企 首三季 累计全口径总额同比增长 7.4% 至 86,512亿元， 累计权益销售总额同比增长 5.5%至 62,549亿元。 在「金九银十」的推动下，9月单月销售环比上升 19.3%。累计全口径销售增长较快的房企有 建发房产、绿城、禹洲、龙光、金茂 等，同比增长超过30%。单月全口径销售增长较快的房企有 建发房产、中骏、越秀、弘阳、龙光 等，同比增长超过50%。

恒大罗生门。虽然房企金九销量增长势头得以保持，但受「恒大恳请文」事件所影响，内房现金流的问题被受关注，行情仍然较弱。加上「345新规」，重点房企的投融资活动将被监管机构密切关注，调控环境将继续从严，现金回笼成了各大房企重中之重的工作，降价情况预期将会持续，尤其在中西部、北部地区，市级较低的三四线城市。恒大七折卖房虽有夸大宣传之嫌，但降价情况非虚，根据克而瑞数据，恒大九月份销售约 818亿元， 销量约 941万平米，均价为每平米 8690元，同比下降19%。

物业公司上市潮持续。物业销售增速下降，房企取而代之大力发展轻资产业务，物业公司上市潮将持续。物业公司如金科、世茂、星盛、融创、华润、恒大等，已递交上市申请。其中，建发的物业公司（建发物业）亦刚递交申请，建发物业计划以介绍方式独立在港交所主板上市，将透过实物方式向建发国际的现有股东按相应股权比例分派全部建发物业的股份。建发物业2020上半年净利润及在管面积约 6100万元及 2165万平米，其中建发集团占 55.7%。按公司在管规模，我们估算上市后的市值约20-30亿港元，为建发国际带来额外收益率。

重点关注头部房企。在政府致力行业去杠杆，支持实体经济以减少对楼市依赖的大方向下，预期房企投融资增长将受压力。加上经济增速放缓，房企均以现金回笼为首要任务，降价压力亦愈来愈高。我们继续建议关注土储及资产负债结构良好的房企如 中海、华润、龙湖、世茂、金茂、建发、龙光等，其杠杆水平相对较低、土储较多在热点线城市、拥有特别拿地优势。特别是建发，实物分派将带来额外收益率。

风险提示：i) 经济下行对销售压力；ii）调控政策持续。