房地产行业REITs深度研究系列一：海外REITs市场研究之美日篇

2020年4月30日,中国证监会发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着中国基础设施公募REITs试点正式起步。由于目前国内REITs市场尚不成熟,我们通过对,成熟海外REITs市场的研究以期对国内REITs发展与投资提供经验参考,本文为上篇,研究对象为美国和日本REITs市场。

从REITs诞生背景看,美国与日本REITs推出时具备相似的社会经济和房地产行业背景:社会经济背景方面,宏观经济处于周期下行阶段,政府试图通过REITs的推出吸引更多社会资本参与不动产投资,盘活存量资产刺激经济恢复。房地产行业背景方面,住宅市场和商业地产市场出现分化,住宅市场相对饱和见顶,而商业地产供需两旺,为现代REITs市场的开辟提供了充足优质的底层资产支撑。

从REITs制度设计上看,美国与日本均对REITs的设立设置了严格的条件,同时税收优惠力度较大。尽管要求不完全相同,但美国与日本均对reITs的收入和资产结构中来自于不动产相关的比例作出了严格限制,同时要求应税收入中90%以上需用于分红,分红部分享受免税待遇,同时通过下调股息税、所得税等进一步提供税收优惠。

从REITs的投资回报来看,美国与日本REITs均体现出了长期收益率较高、与其他投资品相关性较小.收益波动性小等特点。以美国REITs为例,权益型REITs在1980至2020年的40年年化收益率达到1135%,跑赢美国各大指数。

从分物业类型REITs的回报率表现来看,从近四年( 2015-2019)美.国市场的表现来看,工业、基础设施、数据中心类REITs年化收益率位列前三,分别为22.95%、22.64%、19.08%, 住宅类REITs收益率为10.74%,位居中上游,办公类REITs收益率为7.56%,相对靠后,商业零售类REITs表现较差,年化收益率仅为0.27%。

投资建议:尽管公募REITs试点暂未对住宅和商业地产开放,但我们相信随着基建公募rElts的发展落地,未来基础资产类型或将扩容,建议长期关注拥有优质商业地产资源的公司:中国国贸、陆家嘴、金融街、新城控股、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、万科等风险提示: REITs 推进力度不及预期

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