地产行业动态跟踪报告：业绩延续增长，负债率持续改善

业绩延续增长,预收增速放缓。2019年A股上市房企营收同比增长19.8%,归母净利润同比增长12.4%,延续较佳表现。由于销售规模大于营收,期末预收款及合同负债同比增长18%至3万亿元,但增速较2018年下降15.9个百分点。考虑较高业绩保障度(期末预收款及合同负债/过去一年营业收入124.1%),预计板块营收仍将延续增长,但增速将面临下行压力。2019年上市房企整体毛利率31.4%,销售净利率11.9%,较2018年下降0.8个、0.83个百分点,考虑一二线限价及地价上升,预计行业短期毛利率仍将承压。

销售表现优于行业,去化周期小幅上行。受益于3、4月小阳春以及开发商加大推盘、2019H2“以价换量”抢收需求,2019年上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为2.9万亿元,同比增长10.3%,增速高于同期全国(6.5%)。由于行业去化不及新推货值,板块库存延续上升,期末整体存货6.4万亿元,同比增长19.2%。用存货重估货值(存货/(1-毛利率))减去预收款及合同负债后除以近一年销售回款衡量去化周期,2019年末行业整体去化周期2.13年,同比上升0.14年,仍处历史较低水平,其中行业龙头去化周期远低于其他房企。

投资相对积极,负债率持续改善。由于上市房企加快赶工积极推货,同时在交房压力下提升施工强度,2019年上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金2.2万亿元,同比增长21.2%,增速较2018年提升13.1个百分点。期末现金覆盖一年内到期长短期债务比例为111%,仍处于历史较高水平。剔除预收款及合同负债后的资产负债率52.9%、净负债率83%,分别较2018年末下降1个、9.2百分点。

投资策略:尽管疫情影响房企工程进度,但随着后续赶工及提升施工强度,叠加相对充足的预收款,预计2020年上市房企业绩仍将延续增长。短期板块仍是流动性宽松背景下,低估值、低持仓、高股息率带来的配置性价值,个股优选经营稳健、业绩增长确定、低估值及高股息率品种,如万科、保利、金地、中南等。中期来看,关注供应放量、需求承压可能带来的楼市调整及新一轮政策改善带来的估值提升机会。

风险提示:1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险;2)由于疫情对行业开工、复工形成影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险;3)由于疫情导致返乡置业缺失,加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。