房地产行业研究报告：行业增长到达天花板，两极分化有利龙头

五月销售全面恢复。根据克而瑞数据,五月份百强房企单月总销售额约10,900亿元、同比及环比分别上升12.2%及21.3%,权益销售额约7,840亿元、同比及环比上升8.4%及19.0%。全口径及权益销售同环比都录得较大升幅,在四月份衡复苏的势头上再下一城,销售情况基本已全面恢复过来。细分来看,巨型房企(销售排名前十)平均单月销售增长约4.8%,其中世茂增长较高约37.5%。中大型房企(销售排名11-50),单月销售增长平均约29.9%,港股房企中,销售增长较快的有金茂、中梁、龙光、禹洲、及建发,增速同比超过50%,建业和合景销售同比增速亦超过40%,属较快水平。

低线城市均价下降风险仍然较高。销售面积方面,首五月份百强房企总销售面积约27,100万平米、同比下降7.9%,但跌幅较首四月有所收窄,首四月份百强房企总销售面积约19,400万平米、同比下降12.8%。从数据上均价暂时未见大幅下降,百强首四月平均均价约每平米13,515元,与去年水平基本一致。除了金茂因销售结构影响而导致均价跌幅较大之外,我们见到均价跌幅来源主要来自巨型房企,如恒大、碧桂园等,其均价跌幅分别为12%及7.7%。我们预计下半年随着政策窗口期的过去,降价压力会有所上升,尤其在低线城市。

「六稳」及「六保」下的房住不炒。从两会工作报告中,房住不炒仍然是主调,在稳经济、保就业等六稳六保的考虑下,房地产充其量是稳定剂而已,随着经济逐步稳定,我们认为整体地产销售增速在下半年应该逐步回归平稳之水平。而有关实体经济的推动,如产业发展、城市更新及商业发展辅能的房企,估计会受益政策倾斜,配合专项债、REITs 等相关的融资政策,地产发展将趋向两极化。拥有相关资源的房企在融资及拿地上将享有比较优势,继续受惠马太效应之红利。

赛道增长平稳,两极分化有利龙头。整体而言,五月销售数据理想,销情在疫情过后出现反弹,尤其是中大型房企在冲排名、争取占有率的诱因下增长普遍强劲。然而在房住不炒的主旋律下,短期反弹所引发的增长力度在下半年会逐步减轻。中长线而言,我们维持看好拥有较佳融资能力的头部或国有房企,如金茂等,他们在等待供给侧和需求侧的窗口期上,具有比较优势及防守力。另外在成渝经济发展的背景下,当地头部企业,如龙湖、融创,物业公司如蓝光嘉宝亦能受益。

风险提示:i) 经济下行对销售压力;ii)调控政策持续;iii) 资金链压力上升。