招商积余:物管业务表现优异,利润改善空间大

招商积余发布 2019年年报:2019年公司实现营业收入 60.78亿元,同比下降 8.68%;利润总额 4.08亿元,同比下降 66.68%;归母净利润 2.86亿元,同比下降 66.59%;基本每股收益 0.409元。

点评受到原房地产业务收缩影响 ,表观利润有所下滑。 。2019年公司实现营业收入 60.78亿元,同比下降 8.68%;利润总额 4.08亿元,同比下降 66.68%;

归母净利润 2.86亿元,同比下降 66.59%;分业务看,物业管理、资产管理、其他业务收入分别占比 84.72%、10.15%、5.13%。利润下滑主要源于公司2018年转让三家房地产项目公司,带来较大投资收益;若剔除投资收益影响,归母净利润同比增长 4.26亿元,同比增长 334.95%;值得关注的是,2019年公司业绩仅合并了招商物业 12月经营数据,2020年公司将完整体现招商物业的经营业绩。

物业 业务表现优异 ,毛利率仍有提升空间。物业管理业务成为公司主要业务,2019年物业管理业务营收 51.50亿元,同比增长 32.80%,占总营收的84.72%。截至 2019年,公司在管项目 1198个,管理面积 1.53亿平米,同比增长25%,总体收缴率96.4%,其中来自控股股东方的面积同比增长16%;

中航物业、招商物业两个物业平台业务均稳步增长,中航物业管理面积 6729万平米,同比增长 27%,其中住宅、非住宅面积占比分别 31%、69%;招商物业在管项目 607个,管理面积 8537万平方米,同比增长 23%,其中住宅、非住宅面积占比 65%、35%。公司具备两大央企背景,在机构物业领域有明显优势,在企业总部、政府项目、商业写字楼、园区、高校、公共交通、城市服务等领域持续拓展。截至 2019年,公司物管业务毛利率 9.83%,其中基础物管、专业化服务毛利率分别 8.47%、21.22%,显著低于行业平均水平。公司提出 2020年持续控制成本、提升效率,一系列提质增效举措有望推动毛利率有所提升。

资产运营初具规模,持有物业出租稳定。商业运营方面,截至 2019年末,九方资管在管项目 16个,管理面积 143万平米;其中自营项目 4个,受托招商蛇口项目 4个,轻资产管理输出项目 8个。由于资产重组及合约到期,深圳两项目已到期,剔除此影响,累计在管项目 14个,管理面积 113万平米。此外,持有物业出租方面,公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态,总可出租面积为 59.35万平米,出租率为 96%。

2019年,公司资产管理业务综合毛利率 73.08%,同比减少 1.11个百分点,仍处于高位。

财务 稳健,融资成本 维持 低位。截至 2019年末,公司融资余额 38.96亿元,银行贷款、债券分别占比 64%、36%,综合融资成本在 4-5%;公司短期负债仅 5.09亿元,占比仅 13%,同期货币资金 24.05亿元,有效覆盖短期负债。公司 2019年资产负债率 51.51%,同比下降 11.58%。

投资建议:招商积余启程,聚焦存量资产的管理、运营及服务。两大央企强强联合,招商积余在物业资源获取上优势明显;同时,机构物业具备提价简单、收缴率高、行业壁垒高、规模较大等优点;毛利率改善空间大,未来业绩释放有较大潜力。我们预计招商积余 2020-2022年基本每股收益为 0.56、0.75、0.94元,对应估值为 45、34、27倍;给予“买入”评级。

风险提示:宏观经济不景气,居民支付能力下降;成本刚性,毛利持续压缩;行业限价政策影响盈利情况。