碧桂园服务:开拓蓝海客群,引入增值服务成关键

净利大幅提升。碧桂园服务2019年总收入同比上升1倍至96.5亿元,主要受管理规模扩大及进军新业务「三供一业」所带动。整体毛利率同比下降6个百份点至31.6%,主要受「三供一业」较低毛利率所至。剔除「三供一业」之影响,本业毛利率同比下降1.8个百份点至35.9%,仍然保持行业较高水平。销售及管理费用比率同比改善3.6个百份点至13.5%,2019年净利润同比增长81%,略高于早前盈喜公告中的指引。

外拓比率显注上升。2019年底合约及在管面积分别同比上升35%及52%(净增加1.8亿及9500万平米)至6.85亿及2.76亿平米。公司年内做了七个并购项目共收得约4000万平米,外拓比率亦有所上升,基础物管分部收入第三方发展项目收入占比由2018年的11%上升至2019年的25%。然而因为并购项目初始毛利较低而拖低了下半年毛利,但公司将为新项目引入管理系统等优化措施,我们预计2020年有关项目毛利率将有所改善。

积极开拓蓝海。公司在2019下半年成功把三供一业业务并入并实现收支平衡。现时接管物业的收费面积约8500万平米。虽然有关业务初始的盈利水平较低,但随着优化营运及引入增值服务,未来利润有望提升。另外公司亦开展如陕西韩城、辽宁开原等城市服务项目。受惠过往管理大型住宅社区的经验,公司将能够争取更多城市项目,以扩大服务面来增加其客户资源,有利未来开拓更多增值服务。

维持“买入”评级。整体而言,我们认为碧桂园服务2019年业绩大至合乎预期,虽然新业务利润较低但仍如管理层早前指引做到收支平衡,净利依然大幅上升。未来随着管理系统的改善,新业务及新并购项目利润率有望提升。2020年公司指引新增面积9000万平米,在管规模预期增长约30%。按照待转化合同面积4亿平米计算,我们预期未来3年CAGR 净利增长约33%,假若未来公司成功发展城市服务、三供一业等新业务,并能够引入高利润的增值服务在有关群体内,利润增长将会更高。我们根据业绩数据而调整了2020-21年净利预测-0.6%及8.3%,维持“买入”评级,上调目标价至每股29港元。

风险提示:疫情影响增长;毛利环比改善有待验证;工资上升。