万科A：业绩稳健增长，持续拥抱变化

事件

万科发布2019年报:2019年万科实现营业收入3678.94亿元,同比增长23.59%;实现归母净利润388.72亿元,同比增长15.10%;经营活动产生的现金流净额456.87亿元,同比增长35.9%;基本每股收益3.47元。分红派息预案为每股分红1.045元。

点评

营收稳定增长,利润增速略低于预期。2019年万科实现营业收入3678.94亿元,同比增长23.59%;实现归母净利润388.72亿元,同比增长15.10%。分业务类型看,房地产及相关业务收入3526.5亿元,同比增长23.9%;物业服务收入127.0亿元,同比增长29.65%。公司利润增速低于收入增速,主要是:1)公司计提存货跌价准备,影响2019年归母净利润7.8亿元;2)结算毛利率有所下滑,全年销售毛利率36.2%,同比下降1.2个百分点;3)投资收益49.8亿元,同比下降26.7%,主要因本期按投资比例确认的被投资项目的资产减值损失21.50亿元,较2018年6.01亿元显著增长。

销售增长稳健,投资权益比例提升,专注深耕战略。2019年,公司实现销售金额6308亿元,同比增长3.9%;销售面积4112万平米,同比增长1.8%,销售均价15341元/平米,同比增长2.1%。公司持续深耕战略,在21个城市销售金额排名当地第一、12个城市排名第二。公司2019年累计获取新项目147个,拿地总建面3716.5万平方米,同比下降20.6%,其中权益建面2478.4万平米,同比减少0.5%,权益地价总额约1549.6亿元,同比增长14.7%。公司拿地权益比例提升,面积口径权益比例由53.2%上升至66.7%;且拿地继续重点布局一二线城市,拿地平均楼面价为6252元/平米。按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。截至2019年末,公司规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米,权益建面约3360.2万平米。土地储备资源充足,能够满足公司2年左右的销售需求。

负债结构良好,融资优势凸显。截至2019年末,公司资产负债率84.36%,同比下降0.23个百分点;净负债率33.87%,同比增长2.98个百分点。负债结构良好,中短期借款和一年内到期的有息负债合计占比为36.4%,短期偿债压力小。

坚持“城乡建设与生活服务商”的定位,多元化业务快速发展。1)万科物业实现营业收入127.0亿元,同比增长29.7%;累计签约面积6.4亿平米,同比增长26.1%,其中合同管理面积4.5亿平米。2)长租公寓业务累计开业超过11万间,成熟期项目出租率均值90%;3)印力集团运营管理项目108个,覆盖50多个城市,管理面积近900万平方米;4)万纬物流进驻44个城市,已获取138个项目,可租赁物业的建筑面积约1086万方。

投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。预计公司2020-2022年EPS分别为4.02、4.73、5.43元,对应估值为7.0、6.0、5.2倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。