宝龙地产：业绩靓眼，销售高增，商业运营卓有成效

结算提速,盈利能力高位,推动业绩增长靓眼。2019年公司营业收入增速32.9%,归母净利润增速42.4%;业绩增长靓眼主要由于房地产业务结算规模提速,物业开发收入达224.78亿元,同比增长34.9%,此外租费收入达28.13亿元,同比增长25.1%。公司盈利能力持续高位,2019年销售毛利率达36.4%,处于行业较高位置;销售净利率23.09%,同比提升4.50个百分点。

销售持续高增,投资积极,持续补土储中。2019年,公司实现签约销售金额604亿元,同比增长47%;销售面积377万平米,同比增长34%,销售均价达16018元/平米;根据CRIC公布的百强房企销售排行榜,公司行业排名从2018年的64名上升至2019年的57名;超额完成年初设立的550亿元销售目标。从区域布局看,长三角、海西、海南、环渤海、中西部销售金额分别占比84.9%、6.1%、4.3%、3.8%、0.9%;从城市能级看,一二三线城市分别占比11.5%、52.3%、36.3%。公司积极补充土地储备,2019年公司累计获取41幅土地,新增拿地建面732万平米,同比增长28%,平均土地成本5517元/平方米,仅占当期销售均价的34%,较低地货比有效保障项目未来毛利率水平。截至2019年末,公司土地储备建面达2973万平米,公司继续坚持以上海为中心、深耕长三角战略,精准布局,土储在长三角地区占比达73.2%,一二线城市占比达61%。根据业绩会信息,2020年公司销售目标为750亿元,以此计算2020年公司销售计划增长24%。

商场开业规模加速,运营收入稳步增长。截至2019年末,公司在营商场达45个,自持商场面积达319.87万平方米,租费收入达28.13亿元,同比增长25.1%,占营收比例的11%。公司积极拓展轻资产及兼并收购项目,加速扩张商业管理面积,同时持续改造老旧商场,提升运营效益。

预计2020年公司将继续开业11个商场,未来收入规模有望加速提升。

杠杆稳定,偿债压力较小,融资成本稳中略降。截至2019年末,公司资产负债率76.1%,净负债率81.2%,同比下降20.4个百分点;全年有息负债553亿元,同比增长12.5%,一年内负债占比仅27.7%,年内平均融资成本6.47%,同比下降0.01个百分点。

投资建议:宝龙地持续深耕长三角,住宅与商业共同发力;公司土地储备量大质优、成本低位保障盈利水平,拿地积极尽显公司扩张决心。未来3年商业广场储备丰富,投资物业增量可观。考虑到2017年后销售持续高增,结算存在一定滞后期,未来业绩将进入集中释放期,预计2020-2022年EPS分别为1.28、1.65、2.06元,对应PE分别为3.59、2.79、2.22倍,因此上调至“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。