房地产行业点评:竣工回暖,销售投资回落,资金面有所好转

12月销售增速有所回落。单月销售面积增速转负至-1.7%,销售金额增速1.2%,环比分别回落2.8个百分点、回落6.1个百分点。从累计数据看,2019年,商品房销售面积17.16亿平方米,同比下降0.1%,增速比1-11月下降0.3个百分点,比2018年全年下降1.4个百分点;商品房销售额15.97万亿元,同比增长6.5%,增速比1-11月下降0.8个百分点,比2018年全年下降5.7个百分点。我们维持2020年销售面积16.6亿平(同比-3%)、销售金额16.20万亿(同比+1%)的判断。

年底新开工回暖,竣工累计增速首次回正。2019年全年,房屋新开工面积22.72亿平方米,增长8.5%,增速比1-11月回落0.1个百分点,比2018年全年下降8.7个百分点;单月新开工面积同比增长7.4%,增速比1-11月回升10.3个百分点。竣工数据看,2019年1-12月,房地产竣工面积同比增幅为2.6%,年内累计增速首次回正;竣工单月同比增幅为20.2%,增速已连续5个月为正。竣工好转将有效提振地产下游产业链的需求,利好物业管理板块。我们维持2020年新开工-5%、竣工+10%的增速预期。

投资增速保持高位,但回落趋势不变。2019年1-12月份,全国房地产开发投资13.22万亿元,同比增长9.9%,增速比1-11月份回落0.3个百分点。我们判断2020投资增速呈现回落趋势,维持2020年全年5%增速预期:1)19Q3土地市场开始降温,递延付款下导致土地购置费惯性回落;2)开竣工增速持续收敛,施工面积增速进入下行通道,后续施工投资贡献度或有下降;3)19年投资增速基数较高。

四季度无限制融资政策颁布,资金面有望迎来改善。2019年1-12月,房地产开发企业到位资金累计同比增长7.6%,较1-11月提升0.6个百分点。从结构上来看,自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计增速均有回升,分别为4.2%、10.7%、15.1%,较1-11月份分别回升0.5个百分点、0.7个百分点、1.2个百分点;国内贷款回落0.4个百分点至5.1%,房企融资回暖更依赖于销售回款。居民端,2019年12月,首套房贷利率环比下降1bp至5.52%,下半年来首次呈现利率回落趋势。

投资建议:预计2020年政策和市场都将趋于平稳,未来房企比拼的核心赛道在于效率和布局,而非纯财务杠杆。未来房企表现将趋于分化,资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。持续推荐保利地产、万科A、金地集团、中南建设、招商蛇口、华夏幸福、金科股份,内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、建发国际集团、金地商置。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。