保利物业:央企物管排头兵,率先由“大”物业走向“大物业”

公司概况:保利物业自 1996年于广州成立,已走过二十三载。自 2014年起,公司在百强物管企业综合排名持续保持前五,在具备央企背景的中国物业服务百强企业中排名第一,行业龙头实至名归。

收入、利润结构优秀,未来增长可期。2019年上半年,公司录得营收 28.22亿元,同比增长 47.30%;2016-2018年营收 CAGR28%,稳定增长;基础服务、社区增值服务、非业主增值服务分别占收入的65%、19%、16%,非业主增值服务收入占比位居同业中低位;业主增值服务则贡献了高达 35%的毛利。受益于收入结构的优化,过去几年公司的毛利率、溢利率稳步提升,我们预计未来公司的毛利率、溢利率均有望稳中微升。

关联方实力强劲,储备面积雄厚。截止至 2019H1,公司来源于保利发展的在管面积为 1.12亿平米,储备面积为 0.73亿平米,来自关联方的合同面积/在管面积比值为 1.66倍,较 2018年年底上升 0.03。基于保利地产其销售至竣工的周期时长与其在地产开发业中的强势地位,我们预计未来 2年公司储备面积仍将保持净增长。

大物业战略领军者,公共业态全布局。截止至 2019H1,公司在管的第三方面积达 1.48亿平米,其中绝大多数为公共及其他物业,储备面积为 1.21亿平米。考虑公共物业较短的入驻周期,我们预计公司的公共物业管理面积将继续爆发式增长。由于公共物业大多为菜单式服务,因为在管规模的暴增不会立即反应于收入,但随着公司对服务内容的深挖和细分领域优势渐成,未来来源于公共物业的收入将成为公司收入的重要来源,成为“大物业”管理公司。

首次覆盖,给予公司买入评级。预计 2019-2021年 EPS 为 1.08、1.40、1.79元人民币,对应发行价上限为 29.3、22.6、17.7倍。给予公司2020年 32倍估值,对应目标价为 49.8港元。

风险提示:公共及其他物业收入增长不及预期;保利发展竣工交付规模不及预期。