房地产2019年三季报总结及全年业绩前瞻：增长是主基调，业绩锁定性较佳

前三季业绩增长较好房地产板块 2019年前三季度的营收和净利润主要结转于 2017年上半年的销售,部分结转于 2016年下半年的销售,这期间行业量价齐升,所销售的项目毛利率较高,因此房地产板块 2019年前三季业绩整体较好:板块 2019年前三季度营业收入同比增长 22.0%,归母净利润同比增长 11.7%, 56%的房企归母净利润实现了正增长。

市场关注的 2019年三季报财务指标板块盈利能力略有下降,个股出现分化: ①2019前三季度,板块毛利率为 31.6%,较上半年末下降 1.0个百分点;板块净利率为 11.9%,较上半年末下降 1.4个百分点; ②在板块 131家上市公司中, 58%的房企毛利率同比提升, 44%的房企净利率同比提升, 42%的房企 ROE 同比提升, 45%的房企 ROIC 同比提升;

负债水平保持稳定: 截至 2019年三季度末,板块净负债率为 99.7%,较 2019年中期下降 0.2个百分点;剔除预收账款后的资产负债率 59.5%,较 22019年中期下降 1个百分点,行业负债水平保持稳定;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为 1.1,板块短期偿债能力维持稳定的水平;

少数股东权益占比提升: 板块 2019年前三季度“少数股东权益比”为 27%,较去年同期提升 2.9个百分点;在板块 131家上市公司中,约 63%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”;

三季度去化速度明显加快: 板块 2019年三季度的回款存货比为 21%,较 2019年二季度 10%高出 7.1个百分点,表明从预售回款层面,房地产板块三季度去化速度明显加快。

优势房企业绩锁定性较佳板块全年营收及利润主要结转于 2017年销售,这一期间行业量价齐升,所销售的项目毛利率较高,因此板块特别是以龙头房企为代表的优势地产股,全年业绩大概率能有显著增长。根据已披露的主流卖方研究机构对 52只地产股业绩预测,整体法算出 2019年三季度末预收款达 29351亿元,在满足 2019年 wind 一致预期营收后,剩余的预收账款仍能锁定 2020年 wind 一致预期营收的 67%。

优势房企销售表现优异根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告, 2019年 1-10月, TOP3、 TOP5、TOP

10、 TOP20、 TO30房企销售额增速分别为 8.1%、 10.3%、 11.4%、 16.3%、15.6%。一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖,表现优异,其中世茂房地产、阳光城、招商蛇口、金地集团、旭辉集团分别取得 45%、 36%、 35%、32%、 32%的增长。

优势地产股长期仍具配置价值2019年以来,投资、销售、新开工、 施工等行业指标均展现出较强韧性,我们认为,在货币政策持续放松的大背景下, 2020年的行业基本面的格局很可能与2019年较接近,展现出一定的韧性。 截至 11月 7日,板块动态 PE 为 7.2倍,比 2018年 10月 18日的底部估值水平(6.9倍动态 PE)高 4%,处在近五年第二低位。在当前时点,我们认为“低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长) ”的优势地产股长期仍具备配置价值。

风险市场的风险和研究框架的风险。