建材动态跟踪：三点理由看好竣工拐点性改善，推荐竣工端建材

理由 1: 房地产数据和内在关联逻辑支撑竣工改善。 ] 拿地—开工—预售—竣工—交房结算的预售模式目前占整个销售面积的约 85%,且在持续提高。其中开工—预售周期约 6-12月,预售即实现了资金回流, 此阶段房企动力足。预售—竣工周期约 1.5-3年,受各城市预售政策影响有所区别,总体上看一二线城市预售条件严苛,三四线较宽松, 但均有合同限制,延迟交房需缴纳违约金。

那么从房地产的开发流程链条来看,理论上新开工与竣工存在对应;由于预售是主流销售模式,预售和竣工也应基本对应。 1)从新开工看竣工: 受统计口径影响,新开工面积和竣工面积绝对值并不一一对应,但同口径的同比增速存在匹配关系, 2000-2016年期间,每一个新开工增速峰值在其后的 2-3年中均有竣工增速峰值与之对应。 2017年以来宏观紧信用,造成房企资金压力,在预售—竣工这一资金纯投入阶段,房企动力不足,开工—竣工周期拉长。 出现了 2016年的新开工增速峰值以及 2016年-2019年 6月期间的新开工高增速在竣工端不仅没有得到对应反而剪刀差持续扩大的现象。竣工峰值滞后但并不会缺席, 2019年 7、 8、 9三个月单月竣工增速分别为-0.6%、 2.8%和 4.8%,已经出现向上拐点。 2)从预售看竣工: 2015年以前,房地产竣工面积绝对值均高于预售面积,与房地产开发流程的逻辑链条相匹配, 2016年以来房地产预售房面积绝对值开始高于竣工面积,且在之后绝对值差持续扩大。考虑到预售—竣工—交房存在合同强约束,排除地产商发生大面积违约的极端情况,竣工面积将快速反弹,并逐步超过前期预售房面积。 定量看, 2016年-2019年 9月期间房屋竣工面积与预售面积的绝对值差额累计达到了 14.2亿平方米,若在未来三年补足差额的话,平均年新增竣工面积近 5亿平方米,将带动竣工增速在未来 2-3年快速提升。

理由 2:地产竣工计划激增。 有持续性披露竣工计划的地产公司中,竣工计划的完成度较高,平均值超过 95%,万科、保利等龙头公司超过 100%,各公司竣工计划对竣工趋势判断有参考性。有数据的 9家上市公司 2017-2019年竣工计划的增速分别为 8.8%、 24.2%和 40.0%, 2019年加速竣工态势明显。

理由 3:下游先验指标有佐证。 电梯和玻璃主要应用于下游地产行业,且在竣工前即需安装完毕,可以作为竣工数据的先验指标。 2018年以来电梯主营业务收入开始回暖,且增速持续提升,增速峰值超过 20%。 同期平板玻璃销量增速也开始回升, 2019年 1-9月增速 9.9%, 佐证未来竣工面积拐点后持续向上。

竣工拐点向上建议高配竣工端建材。 通过上述三点逻辑可以判断 2019年 8、 9月份的单月增速回正即是竣工拐点,确定性高,同时,此次竣工与新开工以及预售面积背离大、背离时间久,后续竣工向上将是确实性、趋势性、长期性( 2年以上)的好转,建议高配关联度高的竣工端建材,重点关注蒙娜丽莎( 002918.SZ) 、旗滨集团( 601636.SH) 、帝欧家居( 002798.SZ) 和北新建材( 000786.SZ) 。

风险提示: 竣工数据改善不及预期风险。