房地产行业2019年半年报综述:紧融资下增速回落,二线房企表现亮眼

盈利方面,由于16-17年涨价项目结算进入尾声,销售和收入增速呈现收窄的趋势,19年上半年结转收入和归母净利润增速分别为20.5%和12.2%,分别较上年同期回落4.0个百分点和26.7个百分点。其中,二线房企表现亮眼,收入及利润增速均领跑行业。

利润率方面,房企整体毛利率同比上升,达到近年高位,但由于18年少数股东权益及计提资产减值损失显著上升,挤压净利润率。板块2019年上半年毛利率和净利率分别为36.7%和11.8%,分别较上年上升1.9和下降0.9个百分点。

负债率方面,19H1房企资产负债率80.7%,较18年同期上升0.8个百分点,其中预售账款及合同负债上升影响较大。板块净负债率102.3%,较去年同期下降8.4个百分点,二线房企杠杆率下降显著,财务结构更加健康。另一方面,2019年上半年板块投资现金流出累计同比上升10.0%,较去年同期收窄7.8个百分点,收窄幅度不断缩小,投资呈回暖趋势。

展望未来,我们认为在房地产融资环境不断收紧的情况下,行业拿地及开工投资将逐步下降,房企将加快销售回款,销售价格增速或将回落,叠加16-17年土地购置价格上涨,行业利润率水平或将承压。另一方面,房企间持续分化,一二线房企销售依旧稳健及预收账款充足,19年业绩望延续高增,而尾部房企将逐渐淡出市场,行业集中度或再度提升。

投资建议

我们判断2019年下半年,伴随房地产行业政策和融资的进一步收紧,区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化,销售及投资下行压力加大,弱市下龙头强者恒强。我们认为2019年下半年的地产板块看点在于:1)因城施策深化落地,都市圈发展提速;2)一二线城市销售阶段性回暖,全年下行压力犹存;3)投资韧性犹在,下半年增速预计回落;4)行业集中度持续提升,龙头房企销售高增锁定业绩,迎估值切换。

我们维持板块强于大市评级,建议积极关注政策及融资环境变化,推荐龙头房企:万科A、保利地产、招商蛇口;区域房企:华夏幸福、荣盛发展,华侨城A;建议关注高成长性房企:大悦城、阳光城、中南建设及房地产服务商:我爱我家。

评级面临的主要风险

政策收紧幅度超预期;三四线城市成交下滑超预期。