国家统计局3月份行业数据跟踪:销售回暖,投资高位,新开工超预期上行

1、 2019年 1-3月商品房销售回暖,一二线热度提升。 2019年 1-3月,商品房销售面积累计同比下降 0.9%,销售金额累计同比增长 5.6%, 销售情况开始回暖。 一方面受因城施策的政策影响,多个城市频繁出台人才政策、调整公积金及贷款利率,政策松动带动销售回暖;另一方面一二线与三四线城市分化加剧,销售回调压力依旧存在,我们认为本轮销售回暖的可持续性值得关注。

2、 拿地依然谨慎,土地市场有望回暖。 2019年 1-3月土地购置面积累计同比-33.10%,土地成交价款累计同比增速为-27.0%。虽然拿地面积较 1、2月略有改善,但土地市场整体表现平淡,原因可能在于 18年低大规模拿地举动为房企囤积了较为充足的土地,而楼市回暖仅显苗头,房企态度依然较为谨慎,随着一二线城市销售的进一步扩张,土地市场有望回暖。

3、 新开工超预期, 开发投资持续上行。 2019年 1-3月新开工面积累计同比增速为 11.9%,全国房地产开发投资完成额同比名义增长 11.8%,创2015年以来历史新高。 开发投资的持续上行, 一方面得益于一二线城市销售情况好转,房企加快新开工节奏,新开工面积、施工面积回升带动投资额上行;另一方面, 18年土地市场景气度较高,前期土地购置费计入房地产开发投资的金额存在分期滞后效应。由于土地成交价款这一领先指标的大幅回落,对开发投资额的影响将逐步显现,我们预计后续开发投资增速将缓慢下行。

4、 房企融资环境改善,发债节奏加快。 1-3月份,房地产开发企业到位资金 39.948亿元,同比增长 5.9%。 随着央行持续降准、市场资金日渐充裕,龙头房企一方面为了减轻偿债压力、 借新还旧,另一方面为优化公司资本结构,提升开发投资能力,恒大、融创、碧桂园等纷纷提出发债计划。

5、投资建议: 行业集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在 2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。 近期行业基本面回暖叠加宽松的政策环境也有利于推动行业估值修复的持续。 我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产(600048), 销售增速高于行业平均, 业绩释放较为充分的阳光城(000671)。

6、风险提示:

市场销售超预期下行,政策调控收紧,房企偿债能力不足风险等。