永升生活服务:背靠旭辉,受惠行业整合,中期业绩大好

同比上升约1个百份点,主要盈利能力较高的受社区增值服务业务(分部毛利率约65%)之收入贡献占比增加所至。社区增值服务收入同比上升162%至1.4亿元,收入贡献占比由去年同期约12%增长至2019上半年约20%。行政开支占收入比率由去年约18%下降至2019年约15%,反映管理效率有所提升。净利润同比上升120%至约9000万元,高于盈喜指引的90%增长率。

全年收费面积指引不变。截至6月30日,永升已签约面积约8600万平米,其中收费面积约4900万平米,同比及环比分别上升53%及22%。旭辉贡献之收费面积约1600万平米,约占三分之一。管理层表示2019全年指引不变,表示了下半年目标净新增收费面积须超过1000万平米,虽然永升过往收费面积的增量(最近期的两个半年度)约在800万平米,但考虑到公司在手的存量待转化面积(截至6月30日)约3700万平米,故此我们认为要完成全年目标仍在可行范围。下半年收费面积之转化将是管理层的重大挑选。

行业整合,强者愈强。物业板块正在整合中,100强市占率约三分之一,公司预计未来5年内会达到60%,在这个3-5年的窗口期中,应当抢占先机。背靠旭辉是永升的一大优势,截至2019年6月,旭辉总土储面积约6300万平方米,扣除已售未结及待挂牌的部分,已确权可售建面也约3600万平方米,加上8600万平米的已签约面积,总额超过1.2亿平米。此外公司亦积极发展外拓,并通过收并购(如青岛雅园)以补完区域上、业态上的短板,实现可持续及有品质的高增长。

背靠旭辉,估值吸引。截至6月30日,永升已签约面积加上旭辉优质的土储,为永升未来增长奠定基础。公司在规模增长的优势下,将大力发展社区增值服务,以提高盈利能力,净利润之增长将高于收入及在管面积。公司现价约16倍2020年市盈率,低于其他大型物管公司,我们认为现价估值吸引。

风险提示:调控政策影响上游房产销售;经济下行对销售造成压力;存量项目比例相对较低。