2018年克而瑞房企销售数据点评:行业集中度进一步提升

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12月31日,克而瑞公布2018年TOP200房企销售数据。碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首,恒大继续占据权益榜第一。各梯队房企门槛、集中度进一步提升。其中,TOP10房企门槛超2000亿,千亿房企数量达到30家、TOP50门槛近550亿元。

点评:

2018年全年龙头房企销售持续高增,破千亿房企达30家,相比17年多增13家。从累计销售(流量金额)来看,2018年碧桂园蝉联第一,万科重回行业第二,恒大位列第三名,新城闯入前八。其中,碧桂园7,287亿元(YOY+32%)、万科6,096亿元(YOY+15%)、恒大5,511亿元(YOY+10%)、融创4,600亿元(YOY+27%)、保利4,050亿元(YOY+31%)、绿地3,812亿元(YOY+25%)、新城2,204亿元(YOY+74%)、招商蛇口1,705亿元(YOY+51%)等。

龙头房企销售强劲,同比增速维持高位。2018年,中国房地产行业整体业绩规模进一步增长,其中TOP100房企全年的销售金额进一步同比增长35%。但值得关注的是,下半年单月同比增速偏低,从7月近60%大幅回落至21%左右。我们认为2019年龙头房企将由高速增长迈向有质量平稳增长,预计行业增速将放缓,行业仍将延续调整趋势。

2018年,各梯队房企销售金额门槛进一步提升,集中度较去年同期均有较大幅度的提升。2018年,TOP3房企门槛虽然已超5500亿元,但门槛增幅较前两年大幅降低。TOP10门槛超2000亿元、TOP30门槛已达千亿。TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅都在44%左右。2018年,TOP10市占率26.9%,同比上升2.7个百分点,TOP20市占率37.5%,同比上升5个百分点,TOP30市占率45.2%,同比上升6.9个百分点。TOP100房企集中度升幅最大,市占率同比提升11.3个百分点至66.7%。我们认为2019年在房地产市场进一步调整背景下,龙头房企在拿地及融资方面优势将更加明显,市场集中度有望加速提升。

TOP100权益比例降至80%,行业整体项目合作情况增多。TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%逐年下降至2018年的80%。除了通过项目收并购获取土地的方式外,在目前项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下,近年来房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地,通过合作开发分摊风险。我们认为随着各类政策的出台,核心城市地价将平稳回落,预计后续主流房企权益占比将逐步回升。

投资建议:2019年,房企重心将逐步回归二线城市及经济基础发展良好的三四线城市,更加考验房企的资源整合能力和融资能力。我们认为一线城市的商业地产在“限售限购”的大背景下,将迎来恢复性的改善,推荐关注拥有自持物业、一二线货值占比高的低估值龙头,如万科A、保利地产、金地集团等;二三线园区地产具有协同和集约效用,在“推动制造业高质量发展,促进产业协调发展”的大背景下,将迎来成长性机会,推荐关注园区地产龙头华夏幸福。

风险提示:1.棚改贷款支持力度下降风险:随着三四线城市库存降低,以及房价上涨过快,三四线城市实施优惠政策的必要性在降低,一旦棚改贷款支持力度下降,成交压力预期显现;2.房贷利率上升风险:2017年以来全国房贷利率水平保持连续提升,购房成本上涨将抑制部分合理购房需求;3房企融资成本上升风险:行业融资成本如果进一步走高将会影响房企资金链,侵蚀房企利润。