130个城市土地市场(2013年10月):地市热度向商业及三四线扩散,年内将较平稳

10月土地市场:推地量略增,成交维持高位。根据中国指数研究院提供的数据(下同),10月推出建面环比增5%,成交环比持平,同比增56%;出让金2181亿元,环比降29%,与成交结构变化有关,10月住宅、商业用地相对于工业占比下降,一二线相对于三四线占比下降,同比仍大幅增长55%;溢价率16.2%,环比回落5.7个百分点。分用途来看,地市热度从住宅用地扩散至商业;分城市类型来看,一二线维持热度,成交高位回落,三四线也开始有较好表现。

1-10月土地市场:较去年同期火爆,量价齐升,价格上涨更为显著。1-10月累计推出建面17.3亿平米(+18%),成交12.0亿平米(+22%),平均楼面地价1472元/平米(+42%),出让金1.8万亿元(+73%),超过去年全年23%;300个城市出让金2.4万亿元(+64%),是去年全年的1.16倍。预计全年130个城市出让金2.35万亿元,300个城市3.13万亿元,创历史记录(2012年2.69万亿元+16%)。

住宅用地:成交维持高位,环比略有回落,为一二线下滑所致,三四线近期持续有较好表现。10月推出建面环比增18%,成交环比降3%,上月基数高,同比增32%;溢价率17%,环比回落;一线、二线成交环比回落48%、10%,三四线环比升25%。从样本地块来看,一二线城市实际地价呈小幅上涨态势。

商业用地:成交维持高位,环比回落。10月推出建面环比增3%,成交环比降30%,上月基数高,同比大幅增长93%。从样本地块来看,一二线实际地价相对稳定。

我们认为年内地市将较平稳,保持一定热度。一方面,地方财政吃紧,年内仍将积极推地。另一方面,楼市“金九银十”成色足,房企有继续补库存的动力,而且房企再融资有条件放开预期下,房企补货信心增加。但从3季报情况来看,行业负债率不断提升,加杠杆补库存空间有限,而且年末信贷紧张下预计11-12月楼市成交环比将下滑,制约房企补货能力,因此我们认为地市热度继续上升的可能性不大,地价将保持稳定。

三中全会确立房地产市场化调控方向,融资渠道拓宽、土地制度改革缩小政府征地范围将有效释放更多土地、小产权房试点流通等均将有效增加房地产供给。地方政府财权与事权对应、允许发债将有效缓解地方对“土地财政”的需求,缓解地价上升压力。户籍制度改革与社会保障将增加进城住房需求。总体来看,有利于房地产市场化调控与平稳发展,行业竞争格局将加剧,开发商强者恒强更趋明显,有利于低估值实力公司。