房地产行业快评:地方融资平台告急,地产调控政策将纠偏

地产板块上半年涨幅排第一,印证了我们在2011年度策略中的前瞻性判断

上半年,地产板块上涨3.93%,在所有行业(证监会分类)中涨幅排第一,跑赢大盘(沪深300)4.1个百分点,是三个有绝对收益的板块之一,即使股价缺乏弹性的万科A,在上半年也有正收益。地产股在上半年的强势表现,完全印证了我们在2010年12月15日发出的《2011年年度策略:进可攻,退可守》中的判断。

n房地产调控--已致土地出让金大幅下滑、地方政府融资平台风险显现

在严厉的调控政策之下,龙头公司防御心态日渐浓厚,万科、金地、恒大等龙头企业销售金额/购地金额比值快速提升,:万科2010年销售额/购地额为1.3,而今年1-4月飙升至2.5,金地2010年该比值为2.46,今年1-4月飙升至11.6,恒大则由去年的3.74飙升至今年1-4月的4.91。

开发商的战略防御导致全国各地土地出让金大幅减少,2011年1至5月,全国土地出让金同比下降15.6%,典型城市下降幅度更大:北、上、津、渝、青岛、海口土地出让金合计值同比下降57%;与去年下半年最后5个月的总金额比较:全国下降46%,六个典型城市合计值下降58%。

受土地出让金收入大幅下降影响,地方政府融资平台风险逐渐显现,近期媒体与之相关的报道也逐渐增加:云南省公路建设及上海城投等地方融资平台出现偿债困难,通过政府干涉和延长贷款期限;北京土地出让金收入同比下滑60%,全年高达数百亿级别的地方债务还本付息将面临考验。

维系地方融资平台安全--房地产调控政策有纠偏可能。

我们认为,若土地市场继续维持冷清局面,地方政府融资平台的偿债问题将有进一步扩大的可能。而且,近期国家发改委下发了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。在地方政府融资平台问题频出的背景下,新增债务如何能顺利发行?发行之后谁来买单?无偿划拨国有土地用于保障房建设挤占商品住房用地的供应,若商品住房用地再流拍,地方财政收入的减少谁来弥补?因此,在打压房地产的同时又没有经济增长和财政增收的有效后备方案,以及保障性住房建设寄希望于新增债务提供资金支持的大背景下,土地市场不能冷清!房地产行业不能萧条!房地产调控相关政策将有纠偏的可能和必要!

维持中期策略“看多”观点,推荐“保招万金”和“新中华”

我们6月上旬发出了下半年看多地产的中期策略《配臵选择下的比较优势》,看好地产股在下半年的表现。目前市场正朝着我们预期的方向运行,后市尽管有波动,但只要在打压地产时我们看不到合乎逻辑的经济增长和财政增收的替代方案、且地产股与产业链上的其他板块的估值剪刀差没有明显收敛,我们就依然“看多”,推荐①具备超强资源整合能力的华业地产、中天城投、新湖中宝等;②全国和区域龙头--万科、保利、招商地产、荣盛发展、中南建设等;③优质商业地产股--金融街、世茂股份、浦东金桥等。